实探"营改增":计算规则略复杂 总税额降低

5月1日起，“营改增”试点全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业被纳入试点范围。对于房地产领域而言，受影响比较大的就是二手房交易环节。之前大众比较关心的营改增后个人存量房交易增值税缴纳起始时间及税率计算等问题，通过搜房网房天下实地走访均得到了答案。

营改增落地实探 社会接受程度较高

“营改增”新政实施前后，搜房网房天下分别于4月29日和5月3日实地走访了北京市丰台区不动产登记事务中心办公大厅，从工作人员处了解到，现场房产交易办理的情况仍在如往常一样，人们对于“营改增”的接受度较高。

4月26日，两部委明确营改增后契税、房产税等计税依据，很多人表示看不懂。搜房网从丰台区地方税务局工作人员处了解到，这份文件只是一份指导方针类的总纲领，具体还要以各地方下发的实施细则为准。

此外，由于之前二手房交易中的个税、契税等均由地税部门负责，为了方便纳税人办税，“营改增”全面推开后，增值税也委托地税部门代征。

咨询者问题集中两点:计税时间及税费计算

5月3日，营改增落地后的首个正式工作日，市民迟女士来到北京市丰台区地方税务局第二税务所办理二手房交易相关税务缴纳事宜。

经过咨询现场工作人员迟女士了解到，无论之前网签的时间是什么时候，只要是5月1日之后（包括5月1日）来办理相关税务缴纳的都按照“营改增”之后的流程走。

“现在来咨询这个问题的人比较多，大家都比较关心就是具体变更的时间节点，还有就是营改增之后能省多少钱。”现场工作人员说到。

据了解，“营改增”之后的二手房交易税率定为5%。具体缴税的金额，以一套购买不足两年、售价为100万的房源为例，应缴增值税额为100/（1+5%）X5%=4.76万元，营改增之前计算的营业税税额为100X5%=5万元，税负降低了0.24万元。

增值税实施规则存变数 办理流程较复杂

与此同时，工作人员也表示：现阶段营改增遇到的最大问题就是具体计算规则还不是很清晰，各地方的执行细则还没有完全确定，还存在着变化的可能。

除了要缴纳增值税之外，纳税人还要缴纳一部分的教育附加和城建附加税，这些税种的税率大概在0.6%左右。还要再加上含税销售额÷(1+征收率)×征收率×0.6%"。

仍以一套房产购买不足两年售价为100万的房源为例，除了要缴纳增值税4.76万元以外，还要缴纳(含税销售额÷(1+征收率)×征收率×0.6%)的附加税286元，但相较于之前缴纳营业税，总税额仍是减少的。

现场工作人员表示，教育税附加、地方教育税附加以及城市维修这三个税种，在之前缴纳营业税时就已存在，但是随着公式的改变，这个过程就变的复杂起来。

此外，营改增之后，契税的计算方式也发生了变化，会根据市场指导价的变化而变化。因此，现在二手房交易缴纳税收的具体金额计算还要以办理时税务部门的实际测算为准。