限购又松了 买房和买理财产品哪个更合算？？

投资的目的是为了获得更多可消费的资金。目前，各种理财产品收益率越来越高，而许多城市房价涨幅却明显降低，部分城市房价开始下跌，与以前一股脑不作分析就去“抢房”相比，越来越多的投资者开始盘算买房究竟划不划算，也出现了一些将数百万资金存到余额宝里而不去买房的投资者。那么，到底房价涨多少才是比目前流行的银行理财产品更划算的投资呢？

首先，计算房地产投资是否划算得把首套房、公积金贷款购房和保障房等政策保护的自住性购房剔除掉，因为这些房产的价值已经超越了投资的范畴，丈母娘不高兴，投资不划算也得买；公积金贷款利率极低；保障房就更划算了，这些都是不用过多考虑房价涨跌的购房因素，因为这些都不算是纯粹基于市场行为的投资。那么，作为纯粹的炒房行为，到底房价一年涨多少才是划算的呢？

炒房的收益无非来自两处，房价上涨带来的差价和房租，而银行贷款的杠杆因素有时起着扩大收益的作用，有时却会加大亏损。

就租金而言，以上海为例，一套位于徐家汇东方曼哈顿总价约550万元左右精装修公寓，月租金在8500元左右，即使是全年出租，其租金回报率（年租金/房屋总价）仅1.85%。如果按照国际通行的11 个月租期计算，租金回报率会更低，只有1.7%。而这种现象并非上海独有，北京、深圳等一线城市，以及天津、成都等重点城市的住宅租金回报情况均是处于低位。中原地产研究中心数据表明，北京、深圳等城市目前租金回报率分别为2.0%和2.24%。

再看卖方所需承担的税负和费用(见下表)，随着各项税费从严征收，投资房产在转让环节，需要承担较高的税负。根据现行规定，目前转让房产，主要负担房产营业税、个人所得税以及中介佣金，三项相加可达8%左右（具体可见表1）。如果再考虑到购入时支付的契税等，税负还会进一步加重，所形成的成本会超过售价的10%。此外，随着房产税扩围呼声逐渐变大，持有环节的成本还有可能会上升。目前上海已经征收房产税，其征收范围为本市非家庭首套房超面积的超出部分（非家庭首套可享受人均60 平方米优惠），以及外省市人员新购房屋，其计算公式为：超出部分面积×单价×70%×0.4%（或0.6%）。假定持有一套面积为120 平方米、总价500 万元的市中心非普通住宅，就目前而言需要承担的房产税就达到21000元/年。

如果以10%计算房屋持有成本，那么房屋出售时所得的收入只有房价的90%。假定你有200万资金，购买目前市场上许多银行理财产品都有的7%收益率的产品，五年之后资金会涨到280.5万。假如你用这些钱买了一套200万的房产(不贷款情况下)，五年后售出，以2%的租金回报率计算，所得租金为(20万+房租上涨部分)。计算得出，当房价上涨到290万时，房价的90%加上租金收入之和大概为280万。也就是说，要赶上7%的银行理财产品，房价五年之内需要从200万涨到290万，相当于房价每年上涨约为8%。

当然，现实中还涉及到房贷所产生的杠杆因素，目前在不上浮情况下，五年以上房贷利率为6.55%，如果按房价每年上涨8%计算，房贷比例越高，贷款时间越长，收益率就会越高。杠杆效应导致8%的房价上涨收益率随着时间的推移要逐渐高于7%的理财产品。但是杠杆是把双刃剑，当房价涨幅降到房贷利率以下时，随着时间的推移，投资收益率将被严重侵蚀。

总的说来，就目前的情况来看，房价上涨8%应该是个划算与否的零界点。但不可否认的是，房地产投资是一项非常长期的投资，其间变数非常大。如果期间政府大量印钞，那么固定收益理财产品的收益率肯定会大幅下滑，而房价会更快上涨，买房收益率将远高于买理财产品；如果政府持续紧缩，那买房将越来越不划算，直至亏损。目前许多买房划不划算的讨论都集中于北京过去许多年房价情况，这有什么可讨论的呢？每年上涨20%以上，加上高杠杆，根本没有什么产品能与之匹敌嘛。未来呢？说不太清楚，总之，当房价上涨不足8%的时候，炒房人当心了。