上海出台新政优化土地和住房供应结构 加大中小套型比例

FX168讯 在中国房地产政策整体趋松而一线楼市加剧升温之际，上海市出台新政优化土地和住房供应结构，明确要求进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。

据新华社周二晚间援引上海市规划和国土资源管理局等四部门联合发布的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》称，轨道交通站周边区域（中心城区、郊区的覆盖范围分别为600米、1,500米）商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上。

该《意见》被业界视为上海版的新“9070”政策。9070政策是自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。2015年，住建部、国土部文件称“在容积率和用地性质不变的前提下，允许调整住房户型”，意味着9070政策告一段落。

中国指数研究院认为，此次新政的出台可看作是上海结合自身发展实际和发展诉求对“9070”政策的修正和调整。从新政内容来看，新版上海“9070”政策已不完全是原来的概念，其对中小套型的认定标准变得多元，不但区分了多层、小高层和高层建筑，在区域上也做出了中心城区和郊区的划分。

新华社援引的文件内容还称，保障性住房的中小套型住房的供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%。

同时，《意见》还建议鼓励开发企业持有商业及办公物业，而不是“一卖了之”。比如，对新增商业办公用地，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。

中国指数研究院认为，本次政策就商品住宅土地增加了中小套型占比，能增加中小套型房源供应，缓解刚需产品供求矛盾，但同时也可能影响100-140平米首改为主的改善需求，中心城区或产生中高端、高端改善产品供需错配，郊区或促使首改再改类需求得不到满足。建议政府相关部门加强跟踪监视，后续根据市场反应及时调整。

克而瑞研究中心的杨科伟和陈开朝也认为，政策思路大方向是对的。在未来新增用地递减的前提下，通过控制户型来增加成套住宅供应套数，满足基本住房需求，缓解供需矛盾，保持楼市平稳运行。

但具体执行上，不能整齐划一，因为各环线和板块的情况差别太大，如果硬性规定，可能引发两个不良后果：一是产生结构性的市中心高总价小户型去化难问题；二是激化中高端、豪宅市场供需矛盾，引发大户型改善产品新一轮价格飙升。

今年新年伊始，中国房地产市场接连出台利好政策，春节后三部委联合发布调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策，进一步刺激热点城市楼市成交。中原监测的40个城市数据显示，上周新建住宅成交面积较春节前一周上升19%，高于去年春节后同期66%。其中，一线、二线及三四线城市较春节前一周分别上升40%、13%、20%。

校对：Mac