房市大降温！ 美国第三季度投资购房下降30% 高利率将传统买家拒之门外

FX168财经报社(北美)讯 周二(11月22日)，美国第三季度投资者的房屋购买量下降了30%，这表明借贷利率的上升和高房价将传统买家拒之门外，这同时也抑制了企业的购买。

企业在第三季度在房地产经纪公司Redfin追踪的40个市场购买了约66,000套房屋，而去年同期为94,000套。除了2020年第二季度大流行关闭了大多数购房活动之外，投资者购买量的百分比降幅是自次贷危机以来最大的一个季度。

投资者的回撤代表了自几个月前的转机，当时他们的购买量仍在快速增长。这些企业在去年和今年早些时候以创纪录的数量购买了房屋，帮助推动了房地产市场。

现在，随着抵押贷款利率快速上升，整体房屋销售下滑，投资者正在减少购买活动。但由于投资者拥有大量现金头寸，而且摩根大通等大公司计划增加对购房业务的敞口，投资者准备在利率或房价开始回落时恢复更积极的购买。

这些公司抓住了大流行导致郊区房屋需求上升的机会。这些业主出租房屋并以两位数的百分比增加房屋租金。到2022年第一季度，投资者占全国五分之一的购房数量。

但Green Street分析师John Pawlowski表示，不断膨胀的借贷成本让投资者最近没有那么多购买。买卖双方就定价达成一致的频率也有所降低，从而抑制了销售。

租金增长也开始放缓。根据住房数据公司CoreLogic的数据，9月份单户住宅租金同比上涨10.1%，低于4月份的13.9%。

然而，以历史标准衡量，这一增长率仍然很高，而且比公寓市场要强劲得多。从大多数衡量标准来看，多户家庭的租金涨幅现在要低得多。接近历史新高的租金价格未能吸引尽可能多的新租户，第三季度的需求降至13年来的最低水平。

一些分析师表示，出租房屋的需求保持较好，部分原因是其中许多房屋出租给收入相对较高的人，因为他们发现待售市场太贵而无法购买。

单户业主的租金增长并未转化为今年的上市企业的收益。投资者将这些业主与房屋建筑商混为一谈，并抛售了其中许多股份。迄今为止，三大上市公司Invitation Homes、American Homes 4 Rent和Tricon Residential的股价均下跌超过25%，同期表现逊于标准普尔500指数。

出租房东还面临着随着房价大幅上涨而增加的财产税评估的不利因素。与此同时，大型出租房东正受到联邦和地方政府更严格的审查。国会民主党人主持了一系列听证会，重点关注了驱逐房客和租金上涨。本月，来自加利福尼亚州的三名国会议员提出了一项名为“阻止华尔街房东法案”的法案，该法案提议对单户房东征收新税。这将阻止像房地美这样的政府资助企业收购和证券化他们的债务。

投资者减少购买的许多地方都是在总销售额中占比巨大的城市。其中包括拉斯维加斯和凤凰城，与去年同期相比，第三季度投资者销售额下降了44%以上。

根据Redfin的说法，在线炒房者或iBuyers的购买量减少可能是造成这些下降的原因。本月早些时候，Redfin决定关闭自己的房屋买卖业务RedfinNow。根据Redfin的统计，在全国范围内，第三季度投资者仍占所有房屋销售的17.5%，比大流行之前的任何时候都高。这一份额似乎有可能再次上升。由于传统买家的广泛退出，房屋未售出的建筑商一直在寻求向出租房东批量出售。

与此同时，一些机构投资者现在正准备大笔资金抢购房屋。摩根大通的资产管理业务本月表示，它已与租赁业主Haven Realty Capital成立合资企业，以购买和开发价值10亿美元的房屋。房地产公司JLL的LaSalle Investment Management的一个部门与租赁业主Amherst Group合作，表示计划在未来两年内购买价值5亿美元的房屋。

Tricon计划利用近30亿美元购买和建造房屋。Tricon的首席执行官Gary Berman在11月的财报电话会议上表示：“我们将在适当的时候投入并部署这笔资金。”

Redfin首席经济学家Daryl Fairweather表示，虽然经济衰退可能会降低借贷利率，但它可能会伴随更高的失业率，使传统买家难以利用。然而，对于投资者而言，这可能会提供以优惠价格购房的机会。“在利率下降的那一刻，投资者可能有更多的资源可以投入。”