FX168财经报社(北美)讯 《环球新闻》获取了加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）在年初的340页内部资料。海外买家禁令最早于2023年1月1日实施，并在实施几周后进行了修改。2022 年 6 月通过的《禁止非加拿大人购买住宅物业法》禁止非公民、非永久居民和外资控股公司在两年内在加拿大购买房产。最初，国际学生和临时居民有例外，3月份又有额外的豁免。
CMHC的邮件和备忘录表明，该机构试图为公务员准备关于政策的“棘手问题”，该政策被宣传为提高房屋的可负担性。接受《环球新闻》采访的专家表示，自由党政府的政策充其量是无效的。
一位工作人员表示，CMHC估计2021年约有2%的房地产购买是由非加拿大人购买的。在当年的670,000笔交易中，CMHC将受影响的购买总数定为略高于13,000笔。
不列颠哥伦比亚大学尚德商学院副教授汤姆·戴维杜夫（Tom Davidoff）告诉《环球新闻》，CMHC内部估计该禁令将产生2%的影响是“合理的”。他指出，在他仔细研究的不列颠哥伦比亚省和多伦多市场，外国买家的份额可能已经受到针对这些司法管辖区非居民买家的现有税收的抑制。他说：“在负担能力最困难的市场中，很难相信会有很大的影响，因为一开始的外国买家太少了。
加拿大统计局提供的最新房屋所有权数据显示，截至2021年，多伦多2.6%的住房存量和温哥华4.3%的住房由非居民拥有。外国买家禁令没有采取任何惩罚现有业主的措施，而是仅针对1月1日的新买家。
《环球新闻》联系了加拿大财政部和CMHC，询问渥太华迄今为止从外国买家禁令中看到了什么样的影响。该机构和部门的一份联合声明称，2023年通过StatCan获得非居民买家的数据“尚未获得”。
与此同时，该声明将外国买家禁令与刺激发展的举措（例如免除专用租赁的商品及服务税）放在一起，为市场增加更多的住房存量，并确保“每个加拿大人都有一个负担得起的家”。“这确保了房屋被用作加拿大人居住的房屋，而不是金融资产类别，”声明中写道。
今年3月，联邦政府修改了禁令，允许持有至少六个月有效期的工作许可证的非居民购买房产，放弃了对住宅或混合用途项目土地的限制，并放宽了对商业开发商可以拥有多少外资以规避禁令的限制。
部分已发布的记录包括由CMHC内部专家准备的关于该法案成立仅三个月的修正案的“棘手问题”部分。工作人员被指示注意收到的关于禁令的“大量利益相关者反馈”。
在宣布修正案时，时任住房部长艾哈迈德·胡森（Ahmed Hussen）表示，这些修正案是“为寻求为加拿大做出贡献的新移民和企业提供更大的灵活性”。
一些房地产行业人士表示，迄今为止，该禁令对房地产市场影响不大。Re/Max Canada 总裁克里斯托弗·亚历山大 （Christopher Alexander） 告诉《环球新闻》，外国买家禁令只不过是2023年房地产市场的“麻烦”。他还表示，该政策的各种例外情况只会淡化暂停的影响。“鉴于外国买家必须继续在这里购买房地产的所有众所周知的漏洞，我想说这几乎没有影响，”他说。“2%不足以对任何特定市场产生积极或消极的巨大影响。
在海外买家禁令实施之前，加拿大的房地产市场一直在降温，之后还在一直在降温——除了在加拿大央行加息周期暂停的春季出现波动。
事实上，接受《环球新闻》采访的专家表示，货币政策收紧和借贷成本上升有助于将需求从所有权市场中剔除，并为在全国许多城市建立更多房源提供了时间，“我们现在的情况是，市场已经产生了预期的效果，而外国买家禁令却没有发挥任何重要作用。”亚历山大补充说，随着住房需求降温，渥太华应该考虑解除外国买家禁令，为市场带来一些活力。他说，对非居民将加拿大人赶出房地产市场的担忧已经“过时”，他认为现在市场上有足够的住房存量，重新引入非居民买家不会显着增加竞争或抬高价格。
相反，亚历山大说，由于高房价和高借贷成本限制了一些加拿大人进入市场或提升房地产阶梯，资金充足的非居民可能是那些无法支付抵押贷款并可能不得不出售的业主的救命稻草。他表示，“我认为解除海外买家禁令可能只会刺激更多的活动，并为那些现在被迫出售的人提供另一个他们本来不会拥有的买家群体。”
加拿大财政部和CMHC向《环球新闻》发表的联合声明称，虽然这些组织继续收集有关禁令的反馈，但“目前没有考虑进行其他修改”。戴维杜夫指出，禁止非居民进入所有权市场也会对租赁市场产生连锁反应。非加拿大人投机性地购买房产并让它空置，实际上减少了市场双方的库存，但戴维杜夫表示，许多投资者会将公寓或其他房屋出租给租户，“外国买家的流失可能只是导致人们拥有而不是出租，这对负担能力的影响很小。”“很难相信禁止外国业主会产生太多的积极影响，也许你会因此失去一些出租房屋。
戴维杜夫表示，对空置单位征税在将房产归还长期租赁或住房市场方面“有效”。他说，像这样的策略，规范的是用例，而不是买家的国籍，是改善市场住房供应的更有针对性的方法。
为CMHC工作人员准备的最后一个“棘手问题”是，如果被问及为什么政府在房地产市场降温的情况下仍维持禁令，该如何回应。CMHC工作人员表示，“对于许多加拿大人来说，拥有一套房子仍然负担不起，”“该措施认识到，外国投资者代表了加拿大住房需求的来源，在供应受限的住房市场中，这种需求可能会加剧。”
