开源证券股份有限公司齐东,胡耀文近期对万科A进行研究并发布了研究报告《公司信息更新报告：结算毛利水平下行，努力渡过模式转型》，本报告对万科A给出买入评级，当前股价为9.0元。
万科A(000002) 结算毛利水平下行，努力渡过模式转型，维持“买入”评级 万科发布2023年年报，公司收入下滑业绩承压，在年报中提出2024发展展望：（1）确保安全底线：经营层面现金流为正，加强大宗交易和股权交易工作，回款300亿元以上；（2）坚定降杠杆，未来两年削减付息债务1000亿元；（3）做好产品、好服务；（4）精简高效、节衣缩食。受行业销售低迷、公司销售规模下降影响，我们下调2024-2025年并新增2026年盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为102.6、116.1、121.3亿元（2024-2025年原值238.4、258.4亿元），EPS分别为0.86、0.97、1.02元，当前股价对应PE估值分别为10.5、9.3、8.8倍。我们看好公司高价地结转后盈利水平持续修复，维持“买入”评级。 开发业务毛利下行，计提减值侵蚀利润水平 公司2023年实现营业收入4657.39亿元，同比-7.6%；实现归母净利润121.63亿元，同比-46.4%；经营性现金净流入39.1亿元，基本每股收益1.03元；结算毛利率15.4%，同比-4.4pct，其中开发业务结算毛利率15.7%，同比-4.7pct。截至2023年末，公司已售未结资源2338.6万方，同比-30.4%，合同金额3604.4亿元，同比-32.0%；公司净负债率为54.7%，同比 11.0pct；有息负债3200.5亿元，其中一年内到期占比19.5%；年内境内新获融资的综合成本为3.61%。2023年计提存货跌价准备34.9亿元（2022年4.5亿元），影响归母净利润29.5亿元。 销售小幅下降，拿地均价提升 2023年公司实现销售面积和金额2466.0万方、3761.2亿元，同比分别-6.2%、-9.8%。全年新开盘项目50个，首开当日去化率67%。全年累计获取新项目43个，总计容建筑面积596.0万方，同比下降13.6%；权益地价总额约463.2亿元，同比下降6.7%；新增项目平均地价为13899元/平米，同比提升1602元/平米。 多元业务发展保持稳健 （1）万物云：2023年实现营业收入334.2亿元，同比 10.2%；（2）物流业务：实现经营收入41.8亿元，同比 17.2%；（3）长租公寓“泊寓”：实现营业收入34.6亿元，同比 6.8%。（4）商业业务：实现营业收入91.1亿元，同比 4.6%。截至2023年末，公司合计开业203个商业项目，建筑面积1158万方。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。
证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，广发证券谢淼研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为50.65%，其预测2024年度归属净利润为盈利172.21亿，根据现价换算的预测PE为6.25。
最新盈利预测明细如下：
该股最近90天内共有10家机构给出评级，买入评级8家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为16.89。
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