注意，不寻常的新房出现

5月深圳楼市迎来了转折点。

进入6月后，深圳新房也即将进入下一轮的供应节奏。

预计包括荔源雅苑、中海深湾玖序、阅臻府、深业上城学府、塘城壹号花园5个项目。

其中位于龙华上塘的塘城壹号花园供应量最多，总套数预计有一千多套。

目前，这个项目已经开放样板间蓄客，作为涅槃重生的旧改项目，到底如何抉择？

龙华目前在售的项目总库存已经超过1.1万套，是深圳各区中库存最多的区域。

这两年顺应市场的变化，更是把“压箱底”的项目拿出来，从深圳北到红山板块，从上塘到龙华中心都有可选择的范围。

如今位于龙华上塘的塘城壹号花园即将入市，进一步弥补了上塘板块近18个月来新房供应的空白。

塘城壹号花园作为原恒大岳盟旧改项目，经历了一系列的变动后，如今已经易主背后有深圳人才安居集团、深业集团、特区建工以及万科影子的安居建业，并由安居建业全操盘。

根据项目规划，原恒大岳盟旧改项目包含3个地块，分别为02/04/05地块，住宅总套数为住宅1382户、保障性住房为600户。

即将入市的是05地块，总户数为1038套。

目前，项目的建设进度已经出地面十几层高，外立面也慢慢在装修。

（塘城壹号花园）

市场上流出的户型及面积段，有67㎡2房1卫，87㎡3房2卫，96㎡3房2卫，117-125㎡4房2卫户型，预计2026年12月31日前，精装交付。

综合来看，项目既有产品、地段、配套上的优势，也有无法避免的现实短板。

优势是，项目处于6号线上芬站地铁口，距离4号线上塘站300米左右，轨道交通非常便利，能够快速通达福田、光明、罗湖等区域，从位置上来看还算可以。

（上芬站）

周边的商业配套也丰富。步行约550米就是AT MALL上塘荟，一站地铁就是红山六九七九，加上项目周边还有不少小区底商，休闲娱乐消费都非常方便。

（上塘荟）

（红山六九七九）

像文体公园、图书馆、艺术馆这样的优质配套，也在自驾10分钟左右车程范围内。

（龙华体育馆）

（龙华简上体育综合体，距离项目步行约1公里）

教育配套也充足。楼下就是配套幼儿园，一路之隔就是华中师范大学附属深圳龙华分校，除此以外，周边还有和平实验小学、高峰学校等多所学校。

而在车位紧缺的深圳，项目车位充足，机动车位达到1386个，车位比超过1:1。

更值得关注的是，项目最小的户型是67平，对打算上车的刚需会比较友好。

所以是符合市场共识的刚需或者改善项目。

但同时无法忽视的是，项目的一些因素需要根据自身情况做参考。

首先，追求居住舒适感的群体，就很难忽视已经去到11.4的容积率指标。

这即使在容积率不低的深圳新房当中也属于是比较少见的，影响的结果就是间接导致楼栋的距离较近和空间感较弱。

这点，未来项目交付后，对比周边的二手房小区，相信可以感受得到明显的差距。

其次项目没有地面花园，只有屋顶花园，住家休闲活动范围有一定的局限性。

而由于近距离靠近地铁口，地面线路的轨道多少也会带有一些噪音。

再加上，周边的小区基本是超高层，视野景观上，一些户型估计没有什么体验可言。

除此以外，由于项目计划交付时间到2026年年底，占用个人的资金成本也更高。

如果着急入住的群体，怕是会等不及。

对于一个吹风入市的项目来说，除了地段、配套、产品，市场最关心的就是价格了。

因为价格决定一个项目最真实的性价比。

作为旧改盘活的项目，塘城壹号花园的价格如何对市场而言，接下来会非常吸引市场的注意。

一方面，项目入市后将会是深圳5月新政后入市的新房，会成为上塘片区对新政效果检验的项目。因为龙华已经成为深圳5.06新政限购松绑的区域。

另一方面，项目一路之隔就是龙华金茂府，约500米处就是中海汇德里，这两个小区都是片区内的网红盘，开盘价前者约10.3万/㎡，后者约7.5万/㎡，而二手房中海锦城低价挂盘的房源也就是6.4万-7.8万/㎡为主。

如果项目入市后，和这两个网红盘的价格差距明显，将会对整个片区价格体系重塑有一定的里程碑式意义。

因为以项目当前的阶段而言，市场处于低位收缩状态，龙华又是库存大区，所以定价非常考验开发商的策略。

如果以过去金茂府、中海汇德里的价格作为参考，必然很难打动眼下的购房者，因为深圳的新房价格已经不是两三年前的价格了。

但如果以二手房的挂盘价为参考，价格区间选择在6万—7万/平，同样也有压力。

因为无论是地段优势还是价格优势，都竞争不过红山片区和北站片区的新房。

而红山、北站的新房价格段位已经拉到7万-8万/平的水平，算上市场折扣，6字头已经不稀奇。

今年2月项目曾辟谣过市场上吹风的价格——“单价低至5万”“塘城壹号花园项目一套总价400万左右”的消息。

而项目又是安居建议首个全操盘的项目，所以怎么合理定价，将会成为决定塘城壹号花园能否真正涅槃成功的关键。

作者 | 骑猪英雄