迪拜房地产的韧性或预示着繁荣与萧条周期的结束

迪拜炙手可热的房地产市场打破了对其放缓的预测，这表明这个中东商业中心可能正在摆脱繁荣与萧条的周期。

“价格持续上涨，迪拜的短暂性似乎已经完全结束，”全球房地产咨询公司 CBRE Group Inc． 研究主管 Taimur Khan 表示。“无论是新居民还是长期居民，大多数人现在都是为了居住而买房，因此我们看到价格保持弹性。”

许多分析师曾预计，房地产价格和租金的飙升——这使迪拜成为全球最热门的房地产市场之一——将在 2024 年初放缓甚至下降。尽管哈以冲突的紧张局势持续存在，城市生活成本不断上升，以及这座城市对俄罗斯富人的吸引力逐渐减弱，但这些预测并未实现。

相反，根据 Cushman & Wakefield Core 的数据，房价已连续 15 个季度上涨，截至 5 月的一年内上涨了 20%。租金已连续 13 个季度上涨，尽管涨幅略低于上一年。

“尽管俄罗斯买家在市场上有所减少，但需求来自四面八方，”房地产咨询公司的研究和咨询主管 Prathyusha Gurrapu 表示。“大多数地区的房价现在已超过 2014 年的峰值，并且随着买家不断来自欧洲、印度和其他南亚国家，房价仍在上涨，”她说。

根据房地产咨询公司 Knight Frank LLP 的数据，2023 年迪拜的房地产交易价值达到创纪录的 2740 亿迪拉姆（746 亿美元）。今年前三个月，该市的交易额已达 892 亿迪拉姆。

Cushman & Wakefield Core 的计算显示，自 2020 年底以来，全市房价飙升了 60%，而租金飙升了 83%。这一复苏得益于大量富裕投资者（包括俄罗斯人）的涌入，他们寻求保护自己的资产，加密货币百万富翁和寻求第二套住房的印度富人也纷纷涌入。政府对疫情的恰当处理及其宽松的签证政策也吸引了更多的外国买家。

长期以来，迪拜的房地产市场一直以急剧的繁荣和萧条而闻名，在经历了多年债务推动的增长之后，其最严重的衰退之一发生在 2009 年。2011 年，价格反弹，然后在 2014 年因油价暴跌损害了区域经济后房价再次暴跌。自那以后，政府为买家和开发商推出了一系列改革措施，以限制波动性，包括将抵押贷款的首付要求提高到 20%。

但经济的复苏和随之而来的富裕新居民的聚集正在改变这座城市的豪宅市场，并促使开发商重启已搁置近 15 年的项目。

其中包括亿万富翁开发商 Hussain Sajwani 的子女，他们正在一个世界地图形状的人工群岛上建设一个项目。国有 Nakheel PJSC 成功在棕榈岛杰贝阿里建造前售出了豪宅，棕榈岛是该市最大的著名棕榈形人工岛，与德伊勒岛上的项目一起吸引了大批买家——其中一些人排队购买价值 500 万美元的房屋。

根据 CBRE 的数据，截至 5 月份，该酋长国的平均租金率飙升了 22.2%。单户住宅（当地称为别墅）的租金涨幅最大，目前平均年租金为 96000 美元。

成本上涨让政策制定者头疼不已，他们努力确保迪拜对跨国公司来说仍然是存在竞争力的区域中心，而许多员工抱怨他们的租金飙升，但他们的工资却保持不变。在 Mercer 2024 年生活成本报告中，迪拜被评为全球外籍人士生活成本第15高的城市。

人口激增

去年，开发商在迪拜建造了约 40000 套房屋，预计到 2024 年将完成另外 39000 套房屋的建设。莱坊估计，到 2029 年将建造约 260000 套房屋，其中公寓占 80%，别墅占其余部分。

到目前为止，人口增长帮助市场吸收了新的供应。这造成道路拥堵，并且学校的入学人数是历年来最高的。迪拜官员预计，到 2040 年，该市人口将从 2021 年的约 330 万人激增至 580 万人。

不过，Gurrapu 预计，随着大量新房进入市场，房价将从明年开始放缓至 2027 年。

负担能力受挫

目前，全市住房负担能力下降。许多负担不起的居民搬到了更便宜的地方，还有许多人将房东告上法庭，试图抵制不断上涨的租金。

许大部分新销售都在所谓的“期房市场”，即开发商在开工前出售房屋，并分期付款。对于买家来说，新开发项目提供了一个比房价飙升的老地段更便宜的选择。但这些购买通常是由买家的储蓄提供资金，不符合抵押贷款的条件。

“市场对中等收入买家来说变得极其昂贵，这将给市场带来下行压力，”Gurrapu 说。“另一方面，租金上涨和利率下降可能会鼓励新买家。”

自信的开发商

迪拜的开发商正在利用市场的弹性，快速推出项目，并以前所未有的速度收回资金。

付款计划允许买家在房产建成后长达七年内完成购买，这一方案无处可寻。迪拜最大的开发商 Emaar Properties PJSC 拥有约 30% 的市场份额，要求买家在交钥匙之前支付房产价值的最后 15%。

至少就目前而言，房地产市场的强劲增长似乎将继续下去。

CBRE 的 Khan 表示：“考虑到过去几年的大幅增长，我真的以为市场现在会趋于平稳。但现在，当我观察房市动态时，我开始相信我们不太可能在最近看到大幅下跌。”