房产代持也绷不住了

房价上涨的时候，代持一套房产可以净赚几十到上百万；房价回落的时候，代持的房产就成了烫手的山芋。

随着楼市的深度调整，曾经代持房产的风险也逐渐浮出水面。

代持问题开始出现

四年前，楼市盛极一时，数不清的网红盘因为数百万价差催生出一批又一批的冒险者。

由于严格的限购规则，也让“代持房产”一词成为当时充斥在各大网红楼盘的热词。

甚至还引起了相关监管部门重视，严查购房的首付款来源、购房人资料等。

四年后的今天，没有了涨价预期的驱动“代持房产”开始留下了一地鸡毛。

最近就有深圳的房产代持人，由于合伙人几个月不给月供，发信息不回电话不接而求助微博大V，试图寻求能够解决问题的办法。

之所以会出现这样的情况，最根本的原因是深圳楼市的价格已经调整。

根据乐有家研究中心数据显示，517政策满月，深圳有94%的业主下调了二手房挂牌，最大调幅9%，多数调幅在1%-2%。

对于代持房产的人来说，过去有的代持人是由于贪小便宜，为了几万或者几十万利益被蒙蔽了双眼，有的则是明知道不可为依旧毅然决然走上“代持房产”的道路。

明显，求助的这位代持人大概率属于后者，因为选择的是“合伙”代持的方式，相当于房产的股东，不是完全的代持。

而过去楼市火热的阶段，像这位网友的经历，比比皆是。

比如有广西的网友在揭露房产代持骗局的视频下留言，自身代持了房产，但对方已经两年多没还款，法院起诉拍卖房子也在排期了。

有的网友则表示，曾经也差点上当受骗，有人试图低首付零首付让其代持房产，并以信任为其好为由将房产写在网友的名下，还不给代持费，有人信以为真，被对方实施了二次抵押。

还有网友还表示，4年前遭遇了同样的问题，实际使用人坐牢断供，官司还没有结束，银行就冻结了他们所有的资产，包括夫妻俩辛辛苦苦打工攒了一辈子的50万首付也赔了进去。

可以看到，在房价上涨阶段，代持人非常容易被蒙蔽双眼。

因为房子在自身手里，房价上涨还有涨价的利润，每个月借名买房的人把贷款打到银行账户里，签署《代持协议》，《授权委托协议》，为了规避风险，双方还会签订一个《借款协议》。

看起来所有的风险都一一规避清楚了。

但代持的风险，往往需要时间考验。

因为让很多代持人万万没想到的是——房价不涨，实际出资人选择的反而是直接消失。

并且很有可能，代持的房产早就已经被“能贷尽贷”。

可能有人说，既然出资人不再出资，那么直接弃供，等待法拍好了。

事实上，如果等待法拍的结果只会更差，亏损反而更多。

假设一套房产500万，首付150万，4.9%房贷利率，每个月月供约1.8万，4年那么月供最少也还了约86.4万，在价格回调三成的情况下，剩余价值就是350万，而且还需要先结清按揭，可能需要过桥，总成本最少也超过了200万。

如果是法拍，基本上就是剩余价值的6-7折起拍，那么亏损就已经不止首付这么简单了。

而代持的房产，还不是自身需求的刚需房，不卖还需要背上二三十年的债务，又该如何自处？

所以，过去楼市火热阶段，出资人担心的是代持人连房带钱全都卷走，如今房价回落，代持人反而担心出资人不再支付月供。

是否有补救的措施？

代持房产出现谈崩，原因各有不一。

比如代持人不满之前的签订协议，重新协商后无果，准备上诉法庭；比如代持人所担保公司破产，名下资产被冻结，送上法拍；再比如出资人与代持人产生纠纷等。

但随着房价调整，实际出资人反而成了反水的那一方。

那么，如果真的遇到实际出资人不再继续出资，自身又无力偿还月供的情况，是否存在补救的措施呢？

综合有实际经验的网友和律师的意见来看，解决办法大致有几个方向。

一是如果代持过程存在一些欺诈行为，或许可以考虑收集相关的证据资料，借助律师的途径证明代持房产过程被诈骗。

二是代持的出发点是规避购房限购政策，核心最终还是借款关系，那么或许可以考虑以欠款的方式或者违约的方式解决。

因为绝大部分代持房产都会签署《借款协议》《代持协议》，按照代持合同的约定如果不付款，或者不付月供，不按期付月供，一般都会有相应的违约条款。

如果都没有约定，则可以选择要求履行合同，书面要求多久之内补齐所欠的月供，否则不再代持房产。

若到期出资人依旧选择不配合，则可进行直接起诉，让不愿意继续出资的合伙人放弃全部首付及房产，并进行公证，在拿到法院的判决结果后再选择合适的时机主动将房子处理，以减少损失。

三是选择新的合伙人，通过更便宜的价格，将房产的股份转让出去，并剥离名下财产以及转让房产获取的资金。

但众多方式，最为合适的依旧是通过代持协议借助律师的力量起诉，解除代持合同，尽量争取赔偿减少损失。

对于房屋买卖合同纠纷，今年广东省广州市中级人民法院民事判决书中就有代持房产相关的判决案例。

法院在一审判决中也支持了代持人请求出资人支付房贷代付款。

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作者 | 飞天小女警