深圳的魔法，改地！

龙华北改完前海，前海改完宝中改，宝中改完深超总改，如今轮到了后海。

昨天（7月7日），深圳自规局重磅调整南山后海总部基地两宗地块，由纯商业用地调整为“商业 二类居住用地”，容积率都是8.0，成为多年来后海总部基地鲜见的包含住宅性质的用地。

原本用途是作为地铁上盖商业用地项目，如今转变成涵盖住宅属性的地块，并且在深圳楼市转型的阵痛中调整，可以很明显地看到，深圳在利用供地模式校正整个楼市的底色。

魔改核心地段

实际上，早在六月底，深圳坊间就开始讨论这两宗地块。

有人甚至已经推测出地块的具体位置，但有一点没推测准确的。

那就是坊间讨论会诞生纯住宅地块，现在看来其实还是包含着商业性质。

之所以得到关注，一方面是地段处于后海超级总部基地，另一方面地块所处范围属于深圳顶级的豪宅区范围内，第三是拥有诞生网红盘的属性，提前释放出了住宅预期。

近一年来，深圳的核心区已经改出十几二十宗住宅用地。

去年4月是前海妈湾新增11块住宅用地，原本属于商业用地，调整为二类居住用地；

同年4月是深超总迎首宗宅地，T207- 0060地块由商业用地调整为住宅用地。

今年与中铁能建阅臻府（限价毛坯8.86万/㎡）一路之隔的两宗地块合并成一宗地块，商业调整为二类居住用地；

昨天（7月7日）则是后海总部基地，位于登良地铁口的两宗商业用地同样调整为商业 二类居住用地。

所以可以看到，核心地段的商业用地都有集中调整的趋势。

而深圳之所以出现这样的结构调整，一方面是深圳的写字楼供应已经足够，库存并不少，加上由于产业的变化，商办物业需求下降，去库存成为比较重要的任务。

另一方面商办市场遇冷，导致商办土地出让存在很大压力，不仅容易流拍，商办地块也难以拍出高价。

更重要的是，随着深圳住房结构的调整，俨然需要更多高端的住宅产品匹配市场的需求。

这也就需要更多的优质地块调整为住宅用地，加大高端住宅供应的体量。

而目前粗略估算，深超总保守至少还有8宗地块尚未出让，均为商业用地，可以保守期待一下未来的调整预期，距离后海总部基地也不远。

所以，核心区核心地段的未出让的商业性质用地，都可以小小期待一下未来的变化。

注意三大信号

这两宗地块，至于后海总部基地的意义，就如同深超总T207- 0060宅地之于深超总片区的意义，不仅是片区罕见的新生供应宗地，还是作为楼市风向标调转的基石，更是影响未来两三年深圳楼市节奏的地块。

目测会成为深圳楼市下一个超级网红盘诞生的位置。

而地块改了出来了，大概率要注意三个信号。

一是关于户型的信号。

今年3月深圳已经停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》，在深超总T207- 0060宅地出让时已经执行，项目户型全都是纯粹的超大户型。

后海这两宗用地，地段如此矜贵，大概率也会是纯大户型的比例。

其次是深圳2024版《深圳市建筑设计规则》业内已经收到通知，新规之下一些项目的户型设计草稿推翻重来，往公摊范围减小，部分公共空间不计容、凸窗更大，进深0.6m提升到0.8m、阳台更灵活，进深不再限制2.4m方向走，总的来说就是结构空间会更好，得房率会更高。

那么，后海这两宗宅地未来的户型无论是公摊，还是得房率，还是绿化覆盖，还是阳台进深，都会更灵活。

已经确定，都为8.0，总的“二类居住 商业”用地面积为34654平米，参照深圳新房住宅的容积率，社区楼栋总层高不会太低，那么住宅的供应套数预估也不会太少。

目前整个深圳湾豪宅片区，共计8117户，所以新增新房住宅供应后，深圳湾豪宅的局内游戏也要重洗一遍牌。

二是关于价格的信号。

调规公布后，相信地块很快可以放上货架。

对深圳供地联动的体系来看，有着里程碑式的意义。

前面已经有深超总T207- 0060宅地出让打了版。

当初地块出让起拍价约108.98亿元，吸引6家房企竞拍近百轮，成交楼面价60349元/㎡，溢价率 15%。

而出让后的地块，就突破了两个限制，一个是限售均价突破深圳新房毛坯最高限售价13.3万/㎡；二是突破深圳“7090”限制，可以全部建大户型。

所以预计后海总部的这两宗宅地的楼面地价，新房的毛坯售价不会太便宜。

目前中介平台上，深圳湾豪宅挂牌价报价在9万-13万/平不等，其中恒裕滨城一二期、翡翠海岸等小区挂盘均价约在11.5万/平以上。

（来源：中介平台截图）

第三是地块出让建设的信号。

虽然地块暂未出让，但既然调规节奏就不会太慢。

最近深圳多家商业银行要求个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款。

对接手地块的开发商来说会是个巨大的挑战。因为封顶后才能放款，相比过去预售网签即可放款来说，就要求开发商有很强的现金流支撑。

现在的中小开发商，多少都面临不同程度的资金链紧张问题。

所以，未来谁拿下了地块，就是下一个口碑重塑的赢家，要关注是哪家房企拍下了这块具有奠基石意义的地块。

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作者 | 飞天小女警