重新洗牌,楼市指了三个大方向
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重新洗牌,楼市指了三个大方向

文 / 第三方供稿 来源:第三方供稿

两年后的深圳楼市怎么走,答案已经揭晓。

三个“出乎意料”

最近,深圳终于公布2024年的供地计划。

看点很多,出乎预料的有几个方面——

1、整体的居住用地供应面积相比两三年前少了非常多,今年只有180公顷,而2021年—2023年每年供应都超过330公顷。

2、商品房用地供应最多的竟然是前海,达到了19.5公顷,比18.5公顷的宝安还要多。过去前海的商品住宅用地供应真的非常非常少。

2021年仅供应2.3公顷,2022年仅1.5公顷,只有2023年供应相对增加了不少达到13.5公顷。

看来去年妈湾调规后的用地,今年供应的量会不少。

3、总居住用地供应面积大幅下降后,保障性住房用地面积基本维持,大部分片区保障性住房用地都要大于商品住房用地。

这说明加大保障性住房供应依旧是大趋势,特别是福田、罗湖、南山,核心区域限购区已经变成了保障性住房供应主力。

接下来一定可以看到更多超级地段诞生非常牛的超级保障性住房,等保障性住房的群体,有福气了。

所以,深圳今年上半年供地节奏放缓,仅出让1宗住宅用地并不是没有原因的。

现在供地计划安排已经落地,相信下半年可以看到各个区域地块出让起飞。

前海扔出的信号

实际上,聚焦到商品房市场,今年的用地安排,最大的锤子当属前海的供应无疑。

对于已经调规的前海来说,确实住宅用地供应不再像五六年前那样紧张短缺。

但市场的预设是,妈湾调整完的用地,即使会打破前海住宅的稀缺性也无需担忧。

一方面,整个前海的住宅用地,过去已经入市 妈湾调规的14宗用地,总共不过38个宅地,那么大的区域还不算多。

另一方面,地块不会一下全部推出市场,至少会慢慢释放,周期会拉长到三五年左右。

但如今前海供应已经加速,按照年度供应安排成为全深圳商品住宅用地供应量最多的区域,那么前海就有可能会面临短期的商品住宅供应量大的局面。

前海2019年以后,才进入供应的爆发期。

总共开盘15次,就有一半的开盘实现了“日光”,即使无法达到“日光”的情况,在顺销的过程中,去化也相比其他区域地段的项目快速很多。

最明显的,这十几次开盘,供应约8199套住宅,目前的在售套数仅剩272套,是深圳所有区域中库存量最低的区域,并且还是均价除了福田区,最贵的区域。

这说明,前海的项目,只要稍稍给予耐心,就一定是可以销售完毕。

所以即便前海未来会出现更多,更大体量的项目,反而更有利于区域形成稳定有效的居住集群。

一方面,前海的定位高度无需多说。

另一方面,前海对资金的吸引程度可能已经超出很多人的想象。

比如去年落地的“前海金融30条”,到今年上半年深圳地区就已经有5.8万名个人投资者参与试点“跨境理财通”,跨境收付金额合计302亿元,占大湾区投资者总人数45.9%;香港同胞也在深圳立账户已达37.6万户。

这还仅仅是个人投资者方面的,还有企业方面的参与。

而前海的居住集群氛围慢慢兑现,要说难接受的地方,大概就是前几年上车前海的业主了。

不仅各个项目开盘让利不多,折扣少,就连贷款利率也不便宜。

相对未来在前海上车的购房群体,二手房陆续解禁后,预估很难再让价,毕竟买房成本摆在眼前。

所以已经选择前海的业主,有可能需要做好持有时间更久的准备。

而前海为什么会成为今年商品住宅用地供应大户?

推测有几个方面的原因。

一是深圳楼市已经发生深刻的变化,在落实“以需定供”的情况下,深圳市场的底色已经由过去的刚需市场转变成了改善市场,支撑起整个深圳楼市的群体已经彻头彻尾变成了有资金实力的群体。

最明显的,深圳今年卖得还不错的项目是福田的海德园、深铁前海时代尊府、中海深湾玖序这些项目,还全都是很纯粹的大户型,资金门槛不低。

二是前海的商业写字楼供应已经可以满足市场租赁的需求,无需再额外大量增加供应,并且前海的居住集群还未完全成熟。

三是前海的住宅市场底色依旧不错,过去供应的商品住宅库存已经所剩不多,确实到了需要新增供应的阶段。

所以,在这样的背景之下,好卖,容易卖的区域供应给予一些倾斜,也符合现实需求。

你们觉得呢?

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