化债“进度条”再提速，旭辉控股（00884.HK）与债券持有人签署协议

近日，旭辉控股集团（00884.HK）发布公告，披露其境外债务重组计划的最新进展。公告指出，公司已与持有47%境外债券规模的债券持有人小组正式签署重组支持协议。

至此，旭辉境外债务重组迎来了实质性进展，在眼下美联储降息、金融及房地产政策持续加码等多重利好背景下，这一公告对旭辉的意义可谓重大，不妨就此展开解读。

1、啃下“硬骨头”，以务实、灵活的重组方案推动化债进程

回顾旭辉今年的化债历程，可以说接连取得突破。

据公告，在今年1月3日，旭辉控股向境外债务的协调委员会和债券持有人小组提出新一版全面解决方案，目标是削减约33亿美元至40亿美元的境外债务。

紧接着，4月29日，旭辉控股发布公告，称已与持有公司约43%的优先票据、永续债及可转股债券的债券持有人小组就全面方案原则上达成一致。

而到5月，旭辉进一步公告，与协调委员会的磋商已取得进展，双方同意基于4月29日公告的条款推进到下一阶段，协商及商定正式文件。协调委员会的贷款银行共持有旭辉境外贷款融资本金金额的约59%。

如今，随着这一最新公告的披露，不难看到，旭辉的境外债务已经迎来了更具有实质性的进展阶段。

旭辉就境外债务与债权人小组订立重组支持协议，这也意味着，旭辉的债务重组进程有望进一步加快。

从此轮房企的债务风波来看，境外债务重组堪称是房企化债进程中的一块“硬骨头”。而这主要是因为境外债务重组不仅涉及到跨境的法律、财务和监管等复杂因素，同时还需要与众多的国际债权人进行协商，这些债权人往往有着不同的诉求。

由此也能够发现，不少房企的境外化债仍然还处在“拉锯战”之中。

从旭辉推进境外债务重组的进展中不难看到，公司展现出了与债权人积极沟通和协商的诚意，同时提供了灵活的重组方案，获得了债权人的支持。

可以说，旭辉自出险以来积极应对流动性挑战和市场变化方面的不断努力，如今终于为其打开了新的局面。

具体来看重组方案，旭辉为债权人提供了“短中长”多个选项，包括短年期票据和贷款、零息票据 强制可转债 中年期票据、长年期新票据等，债权人可以自由组合选项；债权人可以选择转换为新债券或新贷款，或者获得现金支付。

（公告方案截图）

根据此前公司中期财报数据，截止2024年6月30日，旭辉境外债务占比约为54%。因此，重组带来境外债务规模的下降，对旭辉的持续经营意义重大。

如若重组方案最终顺利实施，旭辉未来两年内境外无大额资金支出，短期内的现金流压力将得到很大的缓解。此外，重组还将帮助旭辉实现整体债务规模的压降，有效推动结构性的降杠杆。换言之，旭辉破解了债务困境，也将迎来业务发展正向循环的新阶段。

2、经营运作保持稳健，政策“最强音”下迎接行业拐点到来

尽管行业面临深度调整，但旭辉的经营运作始终整体保持在稳定状态，积极履行保交付责任。据旭辉官微披露，旭辉2024年至今交付新房3.84万套，自2022年来已交付新房超24.8万套。

当前支持楼市的相关政策正不断加码，如降低首付比例、取消限购等措施，这些都将有助于提振市场需求。

特别是，近期国新办新闻发布会上，央行行长潘功胜一口气宣布了五项房地产金融政策，极大地提振了市场信心。从引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、优化保障性住房再贷款政策、支持收购房企存量土地等等，伴随新一轮支持房地产的金融举措出台，为房地产后续的稳健向好指明了方向。

与此同时，伴随美联储降息浪潮来袭，国内流动性有望得到支撑，将为房地产企业提供更为宽松的融资环境。

此外，政策层面也在积极支持房企破解债务困局。房地产融资政策保持宽松基调，各地房地产融资协调机制不断推进，“白名单”数量不断增加。

根据此前国家金融监管局8月底发布的最新统计数据，商业银行已审批“白名单”项目5392个，较6月底的4000多个有所增长；而审批额度也由6月底的1.2万亿元增长至近1.4万亿元。

值得一提的是，此前旭辉也曾披露，截至8月30日，其在全国已有72个项目入围房地产项目“白名单”，其中45个项目已通过融资置换、展期降息等方式改善项目现金流。此外，太原江山云悦、芜湖鎏金印象、乌市学府尚品等5个项目获取新增融资额度批复6.1亿。

可以说，当前政策的支持措施和市场环境的改善正为旭辉等房企提供更多的操作空间和可能性。如今在新的周期到来之际，旭辉的价值窗口也将进一步打开。

3、结语

总的来看，经历了流动性困境的旭辉，终于迎来了一个全新的阶段。

眼下，随着政策环境从供需端持续支持房地产行业稳健发展，市场向好预期也在不断强化。不难判断，随着后续重组落地，公司将有效压降总体债务规模、切实优化资产负债表，助力其成功穿越行业周期。

实际上，更深远的视角来看，旭辉的债务重组进展不仅对公司自身具有重要意义，也为整个房地产行业提供了宝贵的经验。

对此，近期汇丰银行的报告就提到，陷入困境的开发商的财务状况为解决房地产行业的困境提供了线索。其同时认为诸如旭辉、雅居乐这两家公司状况较好的企业，在房地产行业真正复苏时，更有可能摆脱困境。

在报告中，汇丰指出，旭辉在去库存和降低总债务方面已经取得了显著的进展。从2021年底到2024年6月，旭辉的库存和总债务分别大幅下降了42%和22%，远超行业平均水平。这些指标反映出旭辉在房产交付、去库存和去杠杆化方面的努力，并且已经取得了实质性的进展。

在国际大行的认可下，这也为旭辉后续的表现增添了更多的信心。