楼市窗口期

既是新房热，也是市场窗口期。

二手房窗口期

国庆过后，深圳楼市出现根本性的转变。

除了新房表现出的热潮，二手房市场也出现了一些新的变化。

一方面，部分业主趁着“9.29”新政连夜撤盘或者应声调价，另一方面部分业主则迅速挂盘转让。

根据深房中协的数据显示，2024年10月8日，全市公开在售二手房源量共有66,410套有效二手房源在售，较上周增加2009套。

若与9月23日的数据对比，会发现短短18天，深圳的公开在售二手房源量就增加了2539套。

主要是由于深圳9月29日新政，商品住房和商务公寓解除了限售。

一方面为置换的群体释放了先卖后买的机会，也为一些预期心态发生转变的业主提供了挂盘的机会。

比如2021年12月和2022年入市的润玺二期就有2套房源挂盘，还有业主趁着国庆期间上架了房源。

比如2020年入市的壹成中心11区，有28套房源挂盘，其中25套是满两年不满5年的房源。

再比如2021年1月和9月入市的万丰海岸城项目，玺园和瑧园分别挂盘4套和7套房源。而挂盘的多套房源都显示是毛坯状态。

这些都是近两三年深圳入市的网红小区，其中不乏2020年、2021年摇号都买不到的小区，当初限购规则严格，再贵也要加杠杆、搞名额购买，都是非常新的小区。

如今都有不同程度的挂盘，这就说明了一个情况——

过去的新房热浪，无形中放大了市场很多的情绪；过去看准未来房价还会继续往上走的业主，心态动摇得非常明显；即使降首付、降利率、降存量房贷利率，甚至放宽限购，一揽子政策释放，也没能稳住这部分业主的预期。

现在和三四年前不一样的地方是，现在降首付、降房贷利率、解除限购限售，其实放大了很多购买力。

整个市场，其实并不缺购买力，缺的只是大家的信心和预期。

所以，哪天市场的信心修复，才是深圳楼市真正启动的时候，买卖房的窗口期也就是一夜之间的事。

深圳的优势之一就是什么都落地很快，执行也快。

市场有点风吹草动，业主们和买房群体的反应非常迅速，而政策方面一旦有所推行，那么执行也会相当迅速。

9月29日发布的新政，提到“开展现房销售试点，逐步提高新供应用地的现房销售比例，有序推进销售制度改革”，在最新的地块出让中就有所体现。

10月8日，宝安机场东A219-0080宗地被深圳市地铁集团以66.65亿元的底价拍下，成交楼面价22994.34元/㎡，要求就是普通商品住房将全部以现房形式销售。

上一次要求部分普通商品房现房销售的地块是去年8月出让的A001-0212地块，也就是首期已经预售的中铁能建阅臻府，剩余的部分要等到现房。

这就要求房企一定要有足够的实力，而不是依赖高周转，账面现金要够稳。

这样一来既能避免拿地房企高杠杆、高负债、高周转，把经营模式再次玩脱了，也能堵上预售制度的漏洞，避免监管资金被挪用。

其次现房销售就要求开发商施工必须保证一定的质量，可以大大减少货不对板的情况。

虽然深圳出现烂尾的情况不太可能，但这两三年交房质量不达业主预期的项目大有人在，不是外墙脱落，就是减配漏水等等。

第三就是能够把控深圳新房供应的节奏。一般新房项目从施工到封顶交房的周期都需要两三年，要求现房销售后，就相当于放慢了新房供应的节奏，不再像过去今天拿地，8个月后就能看到新房开盘入市。

而且这样即使增加深圳的地块出让，增加新房供应，也不会马上给当下的新房库存造成压力，但又不至于未来深圳的新房供应完全断档，因为深圳今年截至10月，总共才出让三宗宅地。

所以可以看到，任何一项政策落地，放到深圳都能够立竿见影。

接下来会看到更多的现房销售约束的地块出现，换句话说现阶段同样也是深圳扩大现房销售试点的窗口期。

而且值得注意的是，最近深圳各区不再对商品房价格开展指导，无论是预售还是限售，又或者是需调整备案价格的已预售、现售商品房项目。

这在一定程度上是能够促使开发商参与更多的土地出让，因为间接保证了开发商拿地后的利润。

所以，深圳作为楼市的龙头城市，都在推开新的模式，那么其他城市也必定会加快脚步。

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