楼市大涨前夜，全国精英开始瞄准深圳核心资产

几乎是一夜之间，楼市的风向变了。

取消“三限”政策、降首付、降房贷利率等，地产领域近期释放了一系列“组合拳”。

其中，还有一个特别的信号——重启货币化安置，新增实施100万套城中村和危旧房改造。

要知道，我国棚改货币化安置工作从2014年—2019年经历了三轮大规模的推开，并且每一轮都伴随着大量的货币流入楼市，也推动了房价在每一个阶段进入了加速通道。

如今我们似乎也站在了这样的一个前夜。

以深圳为首的一线城市楼市迅速反应，成交量暴涨，开发商收回折扣，新盘千人认筹并日光，福田、南山等核心区域出货量翻倍……

短短一个月，仿佛又回到了2019年楼市启动的前夜，资金纷纷从四面八方涌入深圳，一切的配方是多么的熟悉。

所以，楼市“止跌回稳”的含金量还在持续上升，楼市进场的窗口期已经敞开。

地段决定资产价值的高度

为什么楼市逆转后，率先反应的是深圳的核心优质物业？

（1）全球恒定资产穿越大周期

纵观全球，能够恒定穿越大周期的资产，往往都是埋伏在核心城市优质资产上的资金，特别是强劲都市圈的核心房产。

以我们常参考的日本房地产来看，即便经历几十年的跌宕起伏，东京圈、大阪圈的房价依然屹立不倒。

根据华泰研究数据显示，日本的住房价格在2007—2009年走出低谷后，便呈现出逐年回升的趋势，其中东京圈/大阪圈/南关东圈的不动产价格指数在2024年4月分别实现同比7.7%/7.9%/7.5%的增长。

而这些都市圈、都市区都具备强劲的经济活力，汇聚了全球顶尖的资源和最多的资金。

所以，不难发现，越是顶尖城市的核心区，高端居住区也就往往越具有价值，越是核心区的房产，就越具备对抗经济大周期的韧性。

（2）深圳下个十年看福田梅彩中轴

全球的都市核心圈基本牢不可破，如美国的纽约曼哈顿，深圳则是福田核心。

10月10日，国务院就批复了《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》，让深圳的城市定位和核心功能再升级。在福田－罗湖中心、南山－前海中心的基础上进一步扩大了都市核心区的范围。

这也意味着，福田的核心区C位身份再次得到确认。

而根据深圳自规局福田管理局发布的《深圳市福田区国土空间分区规划（2021—2035年）》显示，截至2035年福田“三大新引擎”为牵引升级打造“八大片区”，其中就包含梅林-彩田片区。

这就不难发现，在整个扩容核心区版图中，已经诞生出了“核心中的核心”——梅林片区。

作为深圳经济引擎的梅林片区，恰恰处于核心区版图中的中央位置，左挑深圳的香蜜湖金融中心圈，右扛河套科技融合发展的原点，还成为福田北部信息产业发展带的核心区。

事实上，自从梅林－彩田片区纳入全市重点开发建设区域后，野心便崭露头角。

不仅计划投资约500亿人民币打造深圳高科技产业的新高地深圳智谷，引入正大、中国科学院、大疆、西门子等国内外知名优质企业，还以“深圳智谷·梅彩中轴智慧城”作为总体目标，布局“CBD 科技城”，加快了片区开发建设，势必打造出一个2.0版新福田。

如今片区内已经至少规划了14个旧改项目，超300万㎡城市更新升级，并且规划的旧改项目，不少已初见成效。

比如曾经的上梅林祠堂村片区城市更新项目，如今已命名为“京基宸悦府”并正式发售，成为福田中轴之上不可多得的艺术人居封面。

稀缺资产仅属于少数精英

既然是中轴核心，也就注定了轴承上的所有资源都是稀缺的，并且只会集中在少数人的手里。

（1）真正的定价权只属于中心名品

①十年唯一，需拼手速

纵观全球，每一个城市心脏的位置，塔尖类的资产都非常容易卖断货。

深圳这些年，虽然新房供应加大，但核心区的优质新房供应实在太少太少了。

今年福田区域包括京基宸悦府在内，新房住宅也就仅推盘5次。

（京基宸悦府效果图）

而京基宸悦府所处的梅林片区，自从2012年的御锦公馆开盘后，近十年也就京基宸悦府一个新盘入市，并且御锦公馆还是商住公寓性质的产品。

可以说，深圳关内核心区住宅近十年的新盘断供矛盾非常明显。

不仅如此，若是计划入驻梅林片区，选择性也非常有限。

要么只能选择如新世界山水四季、阳基天御山这种需要双证甚至四证才能买的超大户型，要么就只能选择楼龄偏长且面积基本在20-50㎡的小户型。

所以京基宸悦府的入市，无疑是给已经紧缺新房住宅十年的福田梅林释放了一次良好的机会。

但这样的机会，需要拼手速。

（京基宸悦府主入口效果图）

京基宸悦府推出的114㎡是全福田相近面积少有的四房户型。

在福田，新盘若要做到四房，面积通常都设计在130-150㎡区间，而大面积的户型往往都是千万级起步，也就意味着总价更高，上车门槛也会更高。

而眼下也正是刚需、改善群体甚至是豪宅群体从四面八方涌入抄底的阶段。

所以，这样的资产，一旦被市场的资金挖掘，很快也会买断货。

一方面，114㎡户型格局通透，四房设计满足了更多元的居住需求，特别适合三口之家家庭一步到位，竖厅南北通透格局，全明的飘窗，进门独立玄关，带双阳台，空间感非常阔绰，居住感拉满。

另一方面，114㎡户型货量真的少之又少，现库存预计仅36席左右。

不仅是梅林少有，也是全福田少有，是名副其实的核心位置的稀缺品，拥有绝对的核心资产定价权。

（住宅样板房实拍）

②皇冠配套，强势赋能

实际上，摊开地图梅林就是深圳宜居的都市心腹之地，京基宸悦府更是梅林宜居宜住的不二之选。

项目不仅三面环山，南有莲花山、北有梅林山、东有笔架山，还直接毗邻福田CBD，超享核心位置的皇冠配套，宜居宜住的风貌也一览无遗。

首先是交通轨道，享受的是福田区域最高密度的地铁网络。

项目约三百米处是4/9号线上梅林站、梅村站双地铁口，出发3站可直达市民中心，6站抵达皇岗口岸、福田口岸，一地两检便捷深港往来。附近在建中的22号线，开通后更是2站快速通往香蜜湖。

其次是超级购物商圈环伺，坐拥福田区域最高密度的商业配套。

项目15分钟路程范围内超100万㎡商业环绕，步行5分钟即可到达卓悦汇，乘坐4号线3站即可抵达福田卓悦中心、领展中心城、皇庭广场、星河 Cocopark等福田中心区超级商圈。

（上梅林卓悦汇）

紧接着是高自然性的人文公园配套，让项目推窗即城山双景。

正是由于梅林有“生态梅林”之称，目之所及拥享山林绿肺，这也让京基宸悦府成为深圳关内生态资源密度最高的纯居项目。

具备这种配置放眼深圳，乃至全球都不多见，不仅为深圳都市人居赋予了黄金密码，也为京基宸悦府提供了很高的附加价值。

（2）优质回报，突围资产荒

除了高附加值的住宅，京基宸悦府还推出了高性价比的公寓产品。

①低门槛精奢资产

项目公寓目前推出48-70平两房，总价一百来万就能买福田两房，放眼整个深圳都很难在核心区找到同类资产。

这就更不用说京基宸悦府还是70年产权的性价比。

2020年深圳世联行的一项数据显示，重点公寓项目库存总量不到2万套，其中70年产权公寓占比约为9.8%，即使经历了4年的沉淀，公寓供应有所增加，但70年的公寓占比依旧较低。

所以，能以更低成本门槛入手，享有核心区域同样的交通、景观、教育、商业等同样的配套，这样的公寓实际价值已经能比肩住宅的了。

（公寓示范单位实拍）

②无限制突围资产荒

据统计，福田梅林在全国主要城市的静态租金回报中排行高位，目前梅林40-55㎡两房的平均租金约140—150元/㎡/月，而京基宸悦府作为名企品质新房，租金水平自然会更具备优势，预计未来的回报率可达4.5%左右。

相信跑赢深圳多数片区回报率、存款利率、1年期国债利率，以及基金市场平均收益率并非难事。

而这样的资产，如今还不限购、不限贷。

在过去的两三年，可以看到在“资产荒”的背景之下，不少机构和有实力的个人都加大了力度研判市场，挖掘有相对优势的资产。

所以，一旦出现稍有性价比的资产包，相信快就会被热炒起来。

这就意味着，在新一轮的周期开启之时，一定要抓住每一个机会。

尤其是像福田京基宸悦府这种，位于都市核心区正中央 稀缺 顶级城市配套 大企业品牌 强租金回报的项目，无论是住宅还是公寓，毋庸置疑都是深圳的顶级优质资产。

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