楼市阳春，稳了

不得不说，“止跌回稳”就是楼市的终极KPI。

昨晚（11月19日），深圳同步跟进北上两座城市，调整“豪宅税”。

首先就是取消深圳的普通住房和非普通住房标准，其次就是契税首套和二套的征收面积由原来的以90平为分界线，提高到以140平为分界线，按对应税率收取，第三就是个税非普通住宅不满五年征收税率由1.5%调整为1%。

可以看到，跟进的效率比想象中要迅速很多，并且步伐也与一个星期前3部门联合下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》要求一致。

实际上，这次一线城市陆续降“豪宅税”是板上钉钉的事。

先是上海、接着北京，然后是深圳。

毫无疑问，广州也一定会跟进。

因为在今年7月在《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》中就明确要深化财税体制改革，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度。

这就已经提前释放了房地产相关税收管理的预期了。

紧接着在9月北京也明确适时取消普宅及非普宅标准。

再接着就是11月13日3部门统发的全国层面关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告。

所以基本上，四大一线城市关于房产交易层面的降税，起码半年前就已经预告。

三大一线城市都取消普宅及非普宅标准，按照普通300万-500万左右的房子，也能节约十多万的税费。

相当于节约了依赖工资收入的刚需群体一年的收入。

若是1500万的住宅，则可节约近66万的税费，也是一笔不小的费用。

但从三大一线城市的住宅结构来看，由于“7090”政策的约束，众多住宅户型面积段绝大部分集中在了70平或者90平以下。

三大一线城市的户型面积段基本集中在3个维度，分别是90㎡以下，90-144㎡，大于144㎡。

上海楼市在实际交易过程中，140平以上的成交样本量是不及90平以下的成交样本量的，不是成交的主力。

北京也同理，无论是过去几年，还是今年，二手房140平以下成交房源的占比很少超过20%。

根据中原发布的《2024年7月北京房地产市场报告》显示，今年北京成交的二手住宅，80-100㎡是成交的主力，其中7月北京140平以下的户型成交占比就达到了80%。

深圳方面，根据深圳中原研究中心数据显示，二手房成交面积小于140平的户型占比也超过了八成，并且将近九成。

所以，毫无疑问，过去普通住宅和非普通住宅之间的征税差距，最大的其实就是增值税。

而三大一线城市，政策前，上海及北京非普通住宅面积标准为144平以上，深圳非普通住宅面积为单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平以下。

在市场实际成交面积中，140平或者144平以上户型的成交占比大约在10%～20%。

所以，这次三城同步取消“豪宅税”认定标准，最直接利好的就是二手大平层豪宅，税费几乎和新房差距不大了。

其次就是利好90-140平的“老破大”。

但政策的影响面都有限。

回稳当头

虽然惠及面有限，对市场而言都是积极的信号。

一线城市接二连三的政策，代表的是全国楼市的信心和信号。

比如广州近期就有小区的业主，在一个又一个的政策叠加推动之下，心态出现扭转，发起了小区维稳通知，建议不急卖的业主下架房源。

再比如二手房买卖群体中，随着政策的落地，不仅出现买家拖延缴纳契税的情况，甚至还出现二手房买家提出延迟过户，卖家希望分节约出来的税费。

所以，每一个政策对市场释放的都是一次信心的博弈。

而这些政策最终的目的是维持当前一线城市的成交热度。

最明显的，三大一线城市中，9月以来都迎来成交的历史小高峰。

根据网上房产数据显示，10月上海二手房网签量24376套（房地网口径，包含住宅、商业、写字楼、车位等），日均成交786套，环比上升约50%；

根据北京网签数据显示，北京10月二手住宅共网签17367套，创近18个月新高；

根据深圳房地产信息平台数据显示，深圳10月二手房网签6118套，创近43个月的新高。

在这样的成交热度下，若无持续的政策支撑，11月的市场在买卖博弈后，成交量大概率会回调一部分。

所以也可以看到，每个城市从松绑，到增值税年限调整，再到取消“豪宅税”认定标准，都跟随成交量的变化出台。

但相比降“豪宅税”，更值得关注的是广州方面的托底力度。

作为楼市的典型，打响了一线城市购房落户的第一枪。

在《广州市发展和改革委员会关于公开征求《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》意见的公告》中提到，在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员，可申请入户。

与此同时，广州还叠加了收购存量房政策，明确将收购满足90㎡以下的存量商品房，用作保障房，收购范围从此前的增城等区扩大到全市范围。

而根据克而瑞数据显示，截至2024年10月末，广州一手住宅库存中，90平方米以下的房源共39018套，占全市新建商品房库存的29.8%。

这就意味着，广州抢人才和去楼市库存，给出一份标准答卷。

买房送落户，促进了潜在的落户意愿和买房需求，而收储商品房，让来了的人才能住上便宜的房子，无后顾之忧。

总之，买不买房，没关系，人先来，来了以后都好说。

所以广州的步子迈到这，也给了其他城市一个很好的学习样本。

作者 | 醉酒大鲨鱼