深圳新房的宿命

深圳自主定价的开发商出现了。

这意味着深圳的新房正式走向市场自由。

11月深圳进入密集的新房供应期。

一方面，开发商年内资金回流结算任务压身，另一方面支持政策春风吹满地，市场信心回暖，各个项目都在抢先机。

所以截至11月21日，深圳新房预售就批准了8个项目，还有不少项目也在扎堆入市吹风中。

其中，位于南山蛇口的四海名邸，11月14日获批预售，推出206套建筑面积约104.60-120.30㎡住宅产品，备案均价约112345.55元/㎡，单价区间约8.37万—13.59万/平，总价区间约883万—1617万/套。

但过去在深圳众多新房销售方案的公示过程中，极少会出现这样的描述——“由企业自主定价”。

然而深圳招商房地产有限公司的这个项目在销售方案中则作了特别提示。

根据四海名邸项目销售方案显示，“本批次普通商品住房平均销售价格是112345.55元/㎡（按照建筑面积计算），由开发企业自主定价”。

并且无独有偶，位于宝安桥头的鸿桥世纪名园销售方中同样对自住定价做出了提示，销售方案显示，“本批次普通商品住房平均销售价格是47950元/㎡（按照建筑面积计算），由企业自主定价”。

这就意味着，深圳的新房价格正式走向市场。

要知道四海名邸位置相比一期位置存在差距，按照市场上对楼盘的定价逻辑，位置更好的楼栋，价格也相对会更高一些。

从航拍视角可以看到，两栋楼体几乎是卡在了周边的宿舍楼夹缝中。

而2023年5月28日项目一期四海臻邸于开盘，120套建面90-117平方米的3-4房住宅，备案均价约11.2万元/平方米，单价区间约9.4万-12.3万/平方米，总价区间约856万-1442万/套。

价格相比之下，差距并不明显。

所以，自由市场之下，开发商对楼盘的定价，自由度也就更高。

打破市场预期

四海名邸项目206套可售住宅，昨天（11月20日）公布370批客户入围，成为年内少有的入围数远超可售房源套数的项目。

其中70批客户意向登记有共同意向登记人。

在市场预期回归居住氛围的情况下，这就意味着不少改善家庭意向了这个项目。

而之所以能达到这样的冻资结果，一方面，从市场反馈来看，早在一个月前，项目便已经蓄客冻资，有外地客户现场冻资20万提前做好准备。

说明，项目经历了不短的蓄客期才达到如今的冻资效果。

另一方面，项目以深圳建设新规，得房率高作为卖点，同样吸引了不少购房群体。

但从前期潜在购房群体的反馈来看，随着项目备案价格正式落地，有部分购房者的预期被打破。

有购房者认为项目户型存在缺陷，被过宽的飘窗劝退。

因为项目飘窗面积看起来不小，但高得房率下，基本上赠送面积都是飘窗，且售口径飘窗无法改造。

所以，开发商对外宣传口径超过90%的实际得房率和超大飘窗的实用性，值得商榷。

有购房者质疑价格提高，配套撑不起。

对于项目而言，周边虽然生活便利，但整体面貌老旧，约10层以下，景观面对的基本是周边的“老破小”和四海小区，由于占地面积小也导致小区内部活动空间和花园面积较少，楼栋间距也一般。

周边居住人口密集，道路交通狭窄，有路段还停放了众多电动自行车，且项目学区范围内的公立小学直线距离约1000米，已经超出舒适步行范围。

更重要的是，项目宗地出让时间为2013年7月，产权剩余使用年限不足70年。

当然，项目并非无可取之处。

开发品牌为房企大品牌，保交楼有保障，其次地铁口物业，距离12号线在建地铁站四海站约300米，未来也可以与在建的15号线接驳，距离12号线花果山站步行约850米，乘坐地铁一个站可达南山来福士购物中心，乘坐两个站可达海上世界。

车位比做到了1比1.5，总楼层在30以下，容积率2.8，中学学区是南山育才二中，公园配套也有四海公园和大南山。

所以也有购房者认为，项目有商圈、有地铁、有公园，去南山、海上世界、深圳湾都方便，比较满意。

作者 | 飞天小女警