ESG之S维度的分析 —— 2024年房地产上市公司（下）

ESG中S（社会）议题从“人”的维度出发，以人为本，主要是考察主体与政府、员工、客户、债权人及社区内外部利益相关者的期望和诉求，关注主体创造价值、遵纪守法、保护居民和雇员、减少与各种社会关系之间的矛盾。

房地产行业作为直接影响国家产业竞争格局的重要产业，其在推动S（社会）的建设中具有举足轻重的作用。近年来，随着相关政策以及行业状况的变化，落实ESG治理成为房地产行业的重要议题，良好的ESG评价能够提升房地产行业的社会形象。构建高质量的ESG标准和实践不仅是房地产行业应尽的社会责任，同时也是其实现长期商业目标的重要前提。

按照GICS行业分类，房地产行业主动披露ESG相关报告的上市公司的S（社会）表现如何？ 接下来本文将从员工、股东、产品、客户、供应商、政府和社会等多个维度分析房地产行业上市公司的S（社会）绩效的情况。

股东责任

企业和股东除了委托关系，还有企业与社会的关系，企业对股东的责任也具有社会性。企业对股东的社会责任包括三个方面：第一，尊重股东的法定权利；第二，企业行为应该以保障股东的资金安全和收益性为前提；第三，向股东提供真实的经营和投资信息。

在股东责任方面，我们主要关注股东回报和中小股东回报率。通过分析58家披露了2023年度ESG相关报告的房地产行业上市公司的情况发现，以全面摊薄净资产收益率来衡量股东回报，全面摊薄净资产收益率在15%及以上的房地产行业上市公司比例为1.72%，全面摊薄净资产收益率在10%（含）-15%之间的比例为3.45%，全面摊薄净资产收益率在5%（含）-10%之间的比例为22.41%，全面摊薄净资产收益率在5%以下的比例为72.41%。

图1：全面摊薄净资产收益率情况

在中小股东回报率方面，我们以现金分红率来衡量中小股东回报率，现金分红率在10%及以上的房地产行业上市公司占比为58.62%。

图2：现金分红率情况

整体上，样本公司中股东回报超过10%的比例仅为5.17%，中小企业股东回报率超过10%的公司比例则超过50%，说明房地产行业上市公司较注重分红派息，中小股东回报率较高，而受限于经济、政策和行业环境等因素影响，其股东回报率普遍较低。

产品责任

产品是企业生产的最终成果，是企业产生经营利润的载体，也是企业面向客户所创造各种价值的物品或服务。S（社会）维度下的产品责任要求房地产行业公司结合时代的发展和行业的要求，严格把控产品质量和生产安全，重视研发创新与降碳减排，关注售后服务，保障服务的高效性。

产品责任方面，我们主要考察房地产行业公司的标准质量管理体系、行业质量管理体系、研发投入强度、安全生产和产品售后服务。

通过分析58家披露了2023年度ESG相关报告的房地产行业上市公司的情况发现，通过ISO9001质量管理体系的公司占比为31.03%，而通过行业质量管理体系的公司占比为65.52%。目前在上市房地产公司里，约四成公司的行业质量管理仍不够规范，亟待完善，如果要与国际对标则需要更进一步努力。

图3：质量管理体系认证情况

在公司产品研发方面，研发投入占比超过10%的公司不足2.00%，研发投入强度在3%（含）—10%之间的公司有27.79%，有70.69%的公司研发投入不足3%。目前房地产行业上市公司对产品研发投入和技术创新非常不足，有很大上升的空间。

图4：研发投入占比

在产品售后服务方面，58家上市的房地产行业公司中，有27.59%的公司的产品售后服务优秀，有72.41%的公司的产品售后服务好。整体上，房地产行业上市公司的产品售后服务较好，能及时帮助客户解决各种相关问题。

图5：产品售后服务情况

进一步分析，房地产行业公司产品售后服务质量与ESG评级结果呈正向关系，ESG评级结果越好，公司产品售后服务越优秀。如图6，ESG评级结果为A的公司中，有66.67%的公司产品售后服务达到优秀；评级结果为BBB的公司中，有30.00%的公司产品售后服务达到优秀；评级结果为BB的公司中，有25.00%的公司产品售后服务达到优秀；评级结果为B的公司中，仅有9.09%的公司产品售后服务达到优秀；评级结果为CCC的公司中，没有公司产品售后服务能达到优秀。

图6：产品售后服务和ESG评级

整体上，房地产行业上市公司的产品责任表现一般，主要体现在售后服务质量好，但产品的质量管理规范和产品研发领域的投入有所不足。

客户责任

企业提供的产品最后能不能变成经济效益，离不开每一位客户对产品的购买，企业利润的最大化最终要借助于客户的购买行为来实现。作为通过为客户提供产品和服务来获取利润的组织，提供安全、高质量的产品或服务，满足客户的需求，是房地产行业上市公司的社会责任。而且，面对大数据时代的到来，客户的隐私保护也是房地产行业上市公司必须重视的问题。在客户责任方面，我们主要关注客户的满意度及客户的隐私保护。

通过分析58家披露了2023年度ESG相关报告的房地产行业上市公司的情况发现，在客户满意度方面，客户对产品和服务非常满意的比例有25.86%，客户对产品和服务很满意的比例有72.41%，客户对产品和服务满意度一般的比例有1.72%。整体来说，客户对上市公司提供的产品和服务的满意度较高。

图7：客户满意度情况

在客户隐私保护方面，58家房地产行业上市公司均制定了相关隐私制度，其中有77.59%的上市公司的相关制度落实到位，能有效保护客户的隐私，有22.41%的上市公司的相关制度落实不到位，仅能保护客户部分的隐私。整体上，房地产行业上市公司的客户隐私保护情况较好。

图8：客户隐私保护情况

供应商责任

供应链管理是企业社会责任的重要环节，在供应链ESG管理中，企业通过制定一系列规定，推动其内部实施绿色采购，这也倒逼原材料、产品和服务等上游供应商不断提升ESG管理水平，推动企业自我调整现代化供应链管理模式，从而推动ESG的建设。

供应商责任议题中我们重点关注企业的供应链管理制度及实施、应付账款周转率。应付账款周转率衡量的是企业应付账款周转的速度，反映企业占用供应商资金的状况。

通过分析58家披露了2023年度ESG相关报告的房地产行业上市公司的情况，所有公司均成立了供应链管理制度，其中，有51.72%的房地产行业上市公司的供应链管理制度完善，成立了供应商管理委员会，制定了筛选供应商的新标准，建立供应商社会责任评估指标体系，公平公开选取供应商，供应商审计合规公正，还通过审核、培训、辅导等活动共同提高供应商的社会责任水平，采取积极措施鼓励供应商履行社会责任；有24.14%的房地产行业上市公司供应链管理制度较完善，供应链管理制度较完善，供应商选取公平公开，供应商审计合规公正，引导供应商可持续发展；有24.14%的上市公司供应链管理制度存在较多不足，还需要继续完善。整体上房地产行业上市公司的供应链管理制度建设尚可。

图9：供应链管理制度情况

应付账款周转率方面，有62.07%的公司的应付账款周转率在2.5次以下，有18.97%的公司的应付账款周转率在2.5（含）-4.5次之间，有17.24%的公司的应付账款周转率在4.5（含）-15次之间，有1.72%的公司的应付账款周转率在15次及以上。整体而言，房地产行业上市公司的应付账款周转率较低，说明其付款的速度较慢，对供应商的货款占用时间较长。

图10：应付账款周转率情况

政府责任

在现代社会，企业除了经营好自身外，还要扮演好社会公民的角色，自觉遵守政府有关法律法规，合法经营，照章纳税，承担政府规定的其他责任和义务，并接受政府的监督和依法干预。

政府责任方面，我们关注的指标有人均税收、经济发展与转型建议等。税收能为人们普遍需要的公共产品或服务提供资金，具有调节收入分配和引导消费的作用。房地产行业上市公司在经营的过程中要依法纳税、诚信纳税，这也是房地产行业上市公司践行社会责任的一种表现。

通过分析58家披露了2023年度ESG相关报告的房地产行业上市公司的情况发现，人均税收水平在10万及以上的公司比例为72.41%，人均税收水平在2万（含）-10万的公司比例为10.34%，人均税收在1万以下的公司比例为17.24%。绝大部分房地产行业上市公司都能依法纳税，且纳税金额较高，为国家建设做出贡献较大。

图11：人均税收情况

在经济发展与转型的建言献策上，有50.00%的公司为政府的建设、经济的发展提出建议或参与政策法规和行业标准的制定，且影响大。整体上，房地产行业上市公司参与技术和行业建设的热忱较高，能够为国家的高质量发展出谋献策。

总结

通过对58家披露了2023年度ESG相关报告的房地产行业上市公司的S（社会）绩效分析发现，整体上，房地产行业上市公司的S（社会）表现尚可，其内部管理和ESG建设总体治理水平一般，未来还需要房地产行业公司投入更多的资金和精力加强公司的弱势群体就业、公益捐赠、供应链周转和研发支出等具体议题的建设，推动房地产行业公司ESG治理的健康发展。

申明：以上分析以房地产行业上市公司披露的2023年度ESG相关报告和2023年度年报等公开信息为数据来源，评级信息存在不充分等局限性。联洲信评不对评级报告所记载内容的真实性、完整性、及时性作任何保证，评级结果不作为任何投资决策依据，仅作为基本参考。

作者：联洲信评