在全球資本追逐AI狂潮，而川普的關稅“亂拳”擾動跨境流動性的混沌時刻，敏銳的投資者正將目光聚焦到“現金流資產”，以期在風險收益中找到平衡。
而近日，招商局商業房托基金（1503.HK）發布的2024年度業績為市場帶來了標杆效應。
這份財報繼續驗證了招商局商業房托基金（簡稱“招商房托”）的“抗擊打能力”，其更暗含着一套穿越周期的經營方法論：以強運營對抗市場波動，用財務紀律築牢風險底線。
1、業績韌性凸顯，資產運營與財務優化並舉
從財報數據來看，招商房托核心財務指標表現搶眼，亮點如下：
其一，收益增長穩健。
年內，招商房托年度收益總額達5.29億元人民幣，同比增長8.2%；物業收入達3.84億元，同比增長8.1%。
結合整體外部環境，不難看到，商業地產市場的整體景氣度仍舊較低，寫字樓市場受益供應過剩和需求疲軟承壓明顯。在此背景下，招商房托通過策略性的經營調整，穩定了業務基本盤。
（來源：公司資料）
其二，分派能力增強。
此次財報公司可供分派收入達1.17億元，同比增長23.2%。分派率達9.2%，較上年增加2.3個百分點。對比行業不少公司下調分派比率，招商房托成為仍然保持分派率提升的“少數派”。
（來源：公司資料）
從上述數據不難看到，招商房托交出的成績單可圈可點，而這一成績的取得，在筆者看來，源於其在資產運營、財務管理上的系統性突破。
資產運營方面來看，面對市場的階段性調整，招商房托並未陷入被動，而是通過差異化運營策略打開新局面。
結合公司底層資產運營情況來看，一方面公司錨定科技、健康等新興產業，受益深圳硬科技產業集聚帶來的強勁需求，釋放增長動能。實際上，得益於招商房托在區域產業集群的卡位優勢，也為其提供了高於同業的定價權，實現更高的租金坪效，帶動經營利潤率的提升。
財報顯示，過去的2024年，公司整體物業組合的出租率達90.6%。其中，寫字樓物業中，科技大廈及科技大廈二期項目出租率分別達到了100%、99.8%。招商局航華科貿中心的出租率達到94.0%，較上年提升12.1個百分點。
從寫字樓物業明細來看，來自健康醫療、科技與信息技術、金融租戶貢獻的月租金收入占比超過50%。這些優質潛力租戶不僅為公司帶來了穩定的現金流，還提升了物業組合的整體品質和抗風險能力。
（來源：公司財報）
另一方面，公司緊握消費複蘇趨勢，通過業態煥新與精準營銷，提升出租率，帶動零售收入增長。財報顯示，公司零售收入占比提升到20%，隨着收入結構的優化，也進一步增強了公司盈利的穩定性和抗風險能力。
財務策略方面，招商房托通過低成本融資置換和精細化成本管控，持續夯實收益基礎，財務端的主動管理也為分派韌性提供了強力支撐，進一步夯實了公司的整體經營安全性。
財報顯示，過去一年，招商房托融資成本為1.32億元，同比下降3.9%。而截止2024年末，其總借款淨額為40.86億元，資產負債率為40.5%。值得一提的是，招商房托於2025年1月24日還完成了人民幣41億元貸款置換，融資成本下降了37個基點，年節約利息達到1480萬元。
2、政策東風與內生變革共振
站在2025年的新起點，筆者認為招商房托的價值成長邏輯愈發清晰，可以從如下幾個方面來挖掘公司的機會所在。
其一，政策紅利加持。
當下，伴隨中央“適度寬松貨幣政策 積極財政政策”組合拳逐步發力，商業地產作為經濟複蘇的重要載體，有望在消費刺激、產業升級、城市更新等領域獲得增量資金支持，招商房托將持續受益市場大環境的向好，在順周期中，收獲“貝塔”行情機會。
其二，資產煥新動能。
隨着公司資產改造步入新階段，並持續加強主動管理能力，拓展租戶資源，挖掘多樣化的市場機遇，公司有望進一步釋放成長動能。
從花園城的改造成績來看，也已經驗證了公司優化資產兌現業績增長的潛力。財報顯示，花園城在經曆完2023年的升級改造後，運營情況及客流量持續突破，出租率達到93.5%，同比提升19.8個百分點。
其三，融資成本優化。
從市場環境來看，全球主要經濟體的貨幣政策寬松，市場利率下行，為商業地產REITs提供了有利的融資環境。未來伴隨招商房托積極借助流動性窗口期推動負債結構的優化，有望進一步降低融資成本，提升財務靈活性和盈利能力。
最後，擴募想象空間。
招商蛇口（1979.SZ）作為招商房托的大股東，其在國內特別是大灣區擁有眾多運營成熟的寫字樓、商業地產，考慮到當前做強做優做大國有資本和國有企業的背景下，不排除後續相關資產的注入。這不僅將進一步提升招商房托的管理規模，也將有助於優化其資產組合，並與現有資產形成互補，提升整體運營效率和服務質量，夯實行業優勢地位。
3、結語
當前招商房托股價1.27港元對應PB僅0.41倍、分派收益率達9.2%，結合富途各REITs的股息率表現來看，公司派息優勢顯著，安全邊際與收益彈性兼備。
（來源：富途行情，截止3月18日）
展望後續，隨着深圳寫字樓市場供需逐步平衡、消費複蘇傳導至租金企穩，招商房托有望迎來“估值修複 分派增長”的戴維斯雙擊。
總的來看，“在不確定中尋找確定性”正是REITs投資的精髓所在。招商房托以央企資源為盾、以運營革新為矛，在逆周期中展現出難得的戰略節奏感。
當市場還在爭論“底在何處”時，聰明的資金早已從這份財報中讀懂了價值重估的序章。
