张波解读11月70城房价：新房市场依靠核心城市改善型房源实现局部企稳，二手房因挂牌量增长带动市场“以价换量”扩大化

国家统计局数据显示，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，上海上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点。

11月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅与上月相同。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点。

58安居客研究院院长张波分析指出，当前新房市场主要依靠核心城市改善型房源支撑局部企稳，而二手房市场则因挂牌量持续增加，“以价换量”现象进一步扩散，城市能级和基本面分化持续加剧。短期来看，市场预计延续“二手房刚需房源价格下行但成交量相对稳定、新房核心板块改善型产品支撑力较强”的格局。当下政策聚焦于激活交易流通，价格端仍和市场信心相关，核心城市未来或因需求韧性出现跌幅收窄，但整体市场仍处于筑底蓄力阶段。

具体来看，尽管新房市场价格整体承压，但上海、合肥、杭州等少数核心城市仍实现同比或环比正增长。以上海为例，144平方米以上大户型新房价格同比涨幅显著，改善型需求展现出较强韧性。安居客平台数据显示，120-140平方米及140-180平方米户型的找房热度持续上升，印证了市场向改善产品倾斜的趋势。

与此同时，二手房市场呈现以价换量扩大化态势。百城二手房挂牌均价同比下跌8.59%，挂牌量增至267.8万套，同比上升7.8%，新一线城市挂牌量增幅高达10.13%，平均挂牌时长拉长至94.72天，价格承压明显。值得关注的是，存量房市场正逐步占据更重要的地位。安居客数据显示，11月二手房找房人数占比已连续五个月上升，占比达65.8%。

市场信心方面出现一些积极信号。根据58安居客研究院12月的在线调研，2026年明确计划买房的用户占比达34.61%，较年中调研提升11.63个百分点；持币观望用户占比降至33.56%，降幅超15个百分点，市场观望情绪有所缓解。

张波认为，未来在政策托底下，刚需有望在核心城市率先释放，市场有望呈现二手房量价齐稳、新房核心改善企稳的趋势。在“十五五”规划的指引下，清理住房消费不合理限制、推动好房子建设将成为房地产行业的重要方向。房地产将逐步过渡到高质量发展阶段，房企竞争将更加聚焦于品质，适老型住房、绿色智能住宅等产品占比或提升，以匹配人口老龄化与家庭小型化的需求趋势。