房地产是基础行业，在我国经济社会发展中具有举足轻重的作用，涉及50多个行业，最高峰就业人口接近1亿人，产值占GDP13%，房地产贷款占银行业贷款的25%，房地产融资占社会融资总额的20%左右。目前，上市银行房地产不良贷款率平均在4%左右。未来十年，能否稳妥处置房地产不良资产，事关银行业稳健发展和服务实体经济质效。以下为十四五期间，银行业处置房地产不良资产情况：
（一）采取的主要措施
十四五期间，银行业围绕保交楼、保民生、保稳定主线，构建了“传统手段 创新工具 政策协同”的立体化处置体系，核心措施可归纳为六大类：
1.传统处置手段（基础保障）
一是债权清收。通过诉讼、仲裁、强制执行抵押物等方式直接追偿，包括查封冻结债务人资产、拍卖抵押物、追究保证人责任等。
二是债务重组。对仍有经营价值的房企实施贷款展期、利率下调、分期还款等安排，配套“销售—解押—还款”动态机制，保障现金流与风险可控。
三是以物抵债。接受债务人以房产、土地等资产抵偿债务，快速了结债权，但银行需在2年规定期限内处置，避免长期持有不动产导致风险权重上升从而增加资本计提。
四是贷款核销。对确无回收可能的不良贷款，用拨备覆盖损失并从资产负债表中剔除。
2.批量转让与AMC协作（主流渠道）
一是批量打包出售。将房地产不良资产打包转让给四大AMC（信达、长城、东方、中信） 和地方AMC，实现风险快速转移 。
二是反委托处置。银行将不良资产转让给AMC后，委托其继续处置，共享处置收益，提升效率。
三是银团收购 重组。银行联合AMC设立专项基金，对大型房企项目实施“债权 股权”联合收购与重组。
3.资产证券化（创新工具）
一是不良房贷ABS常态化发行。将个人住房抵押贷款不良资产打包发行ABS，盘活存量资产。
二是商业地产不良CMBS。对商业地产不良资产实施资产证券化，通过分层设计吸引不同风险偏好投资者。
三是“保交楼”专项ABS。针对出险房企未完工项目，发行以未来销售收入为还款来源的ABS。
4.实质性重组与纾困（保交楼重点）
一是“AMC 代建 品牌输出”模式。AMC解决债权债务纠纷、注入增量资金，专业地产平台提供管理服务完成后续开发 。
二是“金融 产业”协同。银行联合房企、施工单位、地方政府，通过产权重组 债务重组 管理重组，盘活底层资产 。
三是专项纾困基金。银行参与设立房地产纾困基金，如信达资本通过专项基金累计投放443亿元，支持西安刚家寨等项目 。
5.数字化与司法协同（效率提升）
一是线上处置平台。通过阿里资产、京东法拍等平台直接销售抵押房产，价格通常低于市场价，加速变现 。
二是法拍房“带押过户”。买受人无需先行结清原贷款即可完成交易，降低门槛，极大提升过户效率。
三是府院联动机制。法院与政府部门协同，开辟施工“绿色通道”，统筹解决烂尾楼复工、税费减免等问题 。
6.政策支持与机制创新（制度保障）
一是“金融16条”。鼓励银行与AMC协作处置房地产不良，支持“保交楼”贷款展期、重组 。
二是城市房地产融资协调机制。建立项目“白名单”，贷款规模超7万亿元，支持近2000万套住房交付 。
三是风险分类新规。明确房地产不良资产分类标准，为处置提供依据。
（二）存在的主要问题
十四五期间，银行业在处置房地产不良资产过程中面临“量增、价跌、周期长、成本高、协同难”五大核心矛盾，形成“处置速度赶不上风险暴露速度”的困境，具体表现为八大关键问题。
1.不良资产规模激增与处置能力错配
房企债务违约潮持续，2025年到期债务规模达5257亿元，银行业房地产不良贷款率飙升，部分中小银行甚至突破10%。而全国具备跨区域、跨品类处置能力的专业机构数量不足，供需失衡导致不良资产包平均流拍率达35%。中小银行因资本充足率不足、拨备覆盖率低等原因，承压更重。
2.抵押物价值缩水与变现困境
一是价格深度调整。部分三四线城市房产价值缩水超40%，法拍房成交均价持续下滑。
二是流拍率高企。三四线城市法拍房清仓率低至26.7%，工业用地、商业地产流拍率更高达70%以上，银行被迫多次降价，最低至评估价的5折。
三是资产瑕疵严重。60%左右抵押房产存在产权纠纷、租约绑定、欠缴税费等问题，买受人需额外承担原业主欠税，部分工业用地土地增值税可达评估价30%。
四是区域分化加剧。东部沿海地区处置周期约15个月，中西部地区普遍延长至20个月以上，县域地区甚至达3年。
3.处置成本高企与效率低下
一是司法流程冗长。中西部地区传统诉讼 执行周期达18-24个月，超40%案件因管辖权争议、被执行人异议等程序延迟。
二是税费负担沉重。产权过户涉及增值税、土地增值税、契税等多税种，综合税费率达15%-25%，成为处置关键障碍。
三是持有成本增加。银行接受以物抵债后，需承担物业费、维护费，闲置资产每月损耗约为评估价的0.15%-0.3%。
四是线上处置局限。虽有阿里资产、京东法拍等平台，但20%左右抵押物因地理位置偏远、户型特殊等问题线上难以成交。
4.债务结构复杂与协同处置困难
一是债权债务交织。出险房企普遍采用“开发贷 信托 债券 供应链金融”复合融资，平均涉及12-15家金融机构，债权优先级划分困难。
二是多方博弈加剧。施工方主张工程价款优先受偿，购房者要求“保交楼”，金融债权人追求债权回收，政府关注社会稳定，协调成本极高。
三是“保交楼”专项借款顺位争议。政策借款与普通债权清偿顺序缺乏明确法律依据，影响资金使用效率，部分项目因清偿争议停滞较长时间。
四是隐性关联风险。部分项目存在股东与债权人身份混同，隐性担保、资金挪用等问题难以察觉。
5.制度与法律体系不完善
一是破产重整机制缺陷。债权人受偿比例常低于清算程序，平均仅为28.7%；管理人履职保障不足，重整成功率仅35%左右。
二是“带押过户”实施不均。虽政策推广，但70%三四线城市未落地，即使落地也存在流程繁琐、银行配合度低等问题。
三是风险分类标准模糊。部分银行通过“借新还旧”“展期”掩盖不良。
四是投资者保护不足。不良资产收益权转让中，信息披露不充分，如东方资产部分项目因“空资产包”引发纠纷。
6.实质性重组与纾困瓶颈
一是增量资金短缺。AMC资金投放能力有限，如信达资本专项基金累计投放443亿元，仅覆盖5%左右的出险项目需求。
二是代建资源不足。全国具备烂尾楼代建经验的房企仅30余家，难以满足1.2亿平方米停工项目需求。
三是退出路径不畅。重组后资产多为现房或准现房，市场消化能力有限，很多项目面临“盘活易、退出难”困境。
四是担保圈风险。25%左右房企存在互保、联保，风险跨企业传导，重组难度倍增。
7.信息不对称与估值难题
一是数据碎片化。资产信息分散于合同、司法文书、工商档案等多渠道，很多项目存在财务数据造假，尽调周期长达数周。
二是估值偏差大。现有评估标准未充分反映区域分化特征，导致银行在转让或拍卖时面临巨大损失。
三是隐性负债难查。表外融资、民间借款等隐性负债占比超30%，如恒大、碧桂园等头部房企隐性负债规模超千亿元。
四是市场预期不稳。投资者对房地产市场信心不足，导致资产包转让折价率持续扩大。
8.政策协同与执行偏差
一是政策碎片化。“金融16条”“保交楼专项借款”等政策缺乏统一实施细则，一些地方政府配套措施不到位。
二是府院联动机制不健全。50%烂尾楼项目因部门协调不畅，复工审批周期超6个月，错过最佳处置时机。
三是执行标准不一。部分地区对“保交楼”项目税费减免、预售资金监管等政策执行存在差异，影响处置效率。
四是监管考核压力。银行面临不良率、拨备覆盖率等考核指标压力，倾向于“快处置、快出表”，导致部分有盘活价值的项目被低价转让。
总的来看，银行业房地产不良资产处置还存在较多问题：市场层面，房地产行业深度调整，供需失衡导致资产流动性枯竭，价格持续下行形成“债务违约-资产贬值-处置亏损”的负反馈循环。制度层面，法律体系不完善，破产重整、债权清偿等规则不清晰，监管政策碎片化，执行标准不一。银行层面，风险识别能力不足，早期介入不及时，处置手段单一，过度依赖传统诉讼和批量转让，缺乏实质性重组能力。协同层面，银行、AMC、政府、房企、施工单位等多方利益诉求差异大，缺乏有效协调机制，导致处置效率低下、成本高企。
（作者：金融界银行研究院院长 陈国汪）
