房地产税并不是为了降房价，而是替代过去被扭曲的土地财政，为地方寻找一个长久的收入来源。
房地产税的脚步声，已经越来越近了！
在房地产税立法写入政府报告之后，3月14日，全国人大财经委建议，尽快提出将包括房地产税法在内的一系列法案提请全国人大常委会审议的时间安排，确保完成党中央确定的2020年实现税收法定的任务。
在新时代的召唤下，一切进度都在加快。
如果房地产税在2020年完成立法，将会对楼市造成多大的影响？
房地产税的开征，其实也是个历史遗留问题。
上世纪80年代，我国财政实行包干体制，随着时间的推移，一个严重的后果逐渐暴露——中央财政日趋紧张。
到了90年代初，中央已经被逼至无路可走，并多次向地方借钱。
最终，分税制改革在1994年摆上了台面。
可惜的是，那时候的改革多数都不够彻底，或者进行到一半就被叫停。
分税制改革就是一个典型的例子，只在中央和省两级实行分税制，导致地方政府财力与事权严重不匹配。
改革完成之后，地方财政收入占财政收入比重由1993年的78.0%迅速下降到44.3%，收入减少将近一半。
中央集中了大量的地方财政收入，而地方的支出划分却没有变化。
地方拿着40%的收入却要干足80%的工作。可想而知，这次轮到地方的日子难过了。
1998年房改启动，土地资本化成为地方增收的最大来源。
由于土地出让金归入非税收收入，不受分税制影响，于是演变成后来的第二财政，也就是后来的土地财政。
数据显示，2018年土地财政占地方财政收入比例是51.0%，其中土地出让金占地方财政收入比例是39.9%。
面粉比面包贵，是有原因的。土地财政从0到51.0%，也就花了不到20年的时间。
地方热衷于卖地增收，地王价格一块比一块高。
房价上涨过快，不断挤压着房地产泡沫。在防风险的时代，谁都害怕房地产泡沫破裂引发经济危机。
一方面是“房住不炒”的最高指导，一方面是嗷嗷待哺的地方政府。
到了今年，口子也终于松开了。
先是菏泽冲关限售政策，然后衡阳冲关限价政策，紧接着多个城市都在今年悄悄给楼市松绑。
当“房住不炒”不再成为头等要务，地方政府重启楼市的冲动是很难抑制的。
毕竟有这么多人等着发工资，楼市萎靡了，钱从哪里来？
另一方面，很多一二线城市由于已经高度开发过了，早已进入存量房时代，很难再靠土地财政吃饭了。
加上今年还要给企业大规模减税，地方财政收支形式变得更加严峻。
所以，地方需要寻找一个可以替代土地出让金的收入，也就是作为地方税种的房地产税。
说白了，房地产税的初衷就不是为了降房价，而是为了弥补当年分税制改革不彻底所带来的社会扭曲。
接下来，菜导就说说自己对于房地产税的五大预测。
预测一：一定程度的税负转嫁不可避免
任何税收都有转嫁效应，这也是老百姓所担心的。
2月21日，发改委下发《国家发展改革委关于培育发展现代化都市圈的指导意见》文件，里面提到这样一段话：
放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认。
中国是世界上少数几个还保留户籍管理制度的国家之一，户籍捆绑的是医疗教育等等相关政策。
租房为什么替代不了买房，绝大部分原因就在这里。
没有当地户籍，就享受不了当地的医疗和教育政策，所以再贵的房子也要想办法买。
如果没有了落户限制，不说全部，但是至少会有一部分人放弃买房或者选择暂缓买房，住房租赁市场的需求将进一步放大。
但对于租房者而言，房地产税开征会提高房东持有成本，房东也一定会将这些成本转嫁到房租里。
房产税开征前期，也不是所有投资客都会将空置房进行出租，租房市场的有效供给不会突然增加。
所以，租房者不但要继续支付房东租金，还可能要变相缴纳房产税。
预测二：持有即征收，而非交易才征收
房地产税是一个综合性税种，其中包括已经在某些城市开征的房产税。
过去房产税对居民自用住宅免征，立法之后将对居民自用住房开征，也是房地产税影响最大的一环。
为了保证刚需的居住需要，房产税一般会配套优惠减免政策，比如说对一定住房面积进行免征。
上海和重庆的房产税征收情况，可以作为参考。
上海税率暂定为0.6%，征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房，家庭人均住房建筑面积少于60平方米的，给予免税。
重庆税率在0.5%-1.2%，纳税人在房产税征收施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米，新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。
另外，税制一般采取的是累进制，因此房产税也是平衡贫富差距的重要工具。
参考现在的阶梯式税制，对于多套房的投资客征收力度也会越大。比如说第三套房按更高税率征收，第四套房的税率再进一个阶梯。
另外，房产税是持有环节税种，并非购买房产时候一次性征收。
目前房产税是按照“按年征收，分期缴纳”的原则进行，也就是每年都要交税，一年分半年、季度或者月份缴纳。
那么，是对新购住房征收征税，还是对存量住房征税？
从实际情况上看，很多城市已经进入存量房时代，如果要想达到替代土地出让金的效果，还是需要对存量住房进行征税。
另外，房地产税肯定将按照评估值也就是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格）征收。
这样一来，当房价上涨时，房地产税负也会随之增加，一定程度上可以起到抑制房价上涨的作用。
预测三：最快2020年开征，最慢2023年
房地产税是一个影响全社会的重要税种，一定会遵循“立法先行、充分授权、分步推进”的方式推进。
考虑到房地产税的复杂性，未来立法应该需要人大常委会进行两次或三次审议。
人大常委会每两个月召开一次，最快也需要四到六个月才能完成审议，而每次公开征求意见至少需要30日。
种种时间算下来，房地产税今年不太可能仓促出台，最快也得2020年，但最迟也不会晚于本届人大任期结束前，也就是2023年3月。
至于房地产税在全国各个省市的落地，则要看到时候内外部的经济情况了，预计也将再花掉2-3年的时间。
预测四：一定会采取分步落地，不会一刀切
由于我国各地经济状况、收入水平差异较大，直接“一刀切”不太现实，“因城施策”和“分步推进”是必须的。
菜导预计，房地产税应该是先对一二线热点城市增量住房开始征收，然后逐步扩大试点范围，从增量扩大到存量，从高档住宅扩大到普通住宅。
三四线城市暂时不征或给予一定的豁免条件，且同一城市核心区域和非核心区域的征收标准会有不小的差异。
之所以会在一二线热点城市先开征，是因为这些城市需求旺盛，市场抗压能力比较强，而且高度城镇化的城市，最需要寻找土地出让金的替代方式。
菜导建议一二线城市投资客可以就综合开征情况去评估自己的承受能力，尽早选择怎么处理自己的多套房产。
对于三四城市的你来说，短期来看，三四线抗压能力比较差，在抛压的影响下，房价波动的幅度也会更大。
从长远来看，三四线城市的房产回归居住本质也是不可逆转的趋势，以后该么办，你懂的。
预测五：虽是地方税种，但也会同步全国数据
由于房地产税是地方税种，如果有多套房而且分别不同的省市，是不是就按当地的房产数量计算？
极端情况下，炒房客在全国每个省都购置一套在免征面积内的房产，是不是就可以避税了？
答案是否定的。中国早就可以全国住房信息联网，个人名下有多少套房一查便知。
之前房地产税迟迟落不了地，确实是受了各种既得利益群体的阻挠。如今一切皆可让路了，不必要的幻想也可以丢掉了。
如果按户籍所在地缴纳，房产所在地的政府肯定不乐意。如果按照房产所在地缴纳，虽然对投资客来说很麻烦，但是却可以变相抑制异地炒房行为。
综合情况来看，按房产所在地缴纳得可能性并不低，想异地炒房的难度会变大。
总之，房地产税开征后，短期势必会增加房产的保有成本，抑制投资性需求，1-2年左右的市场降温期不可避免。
但从长期来看，房地产税并不会对房价发挥明显的抑制作用。一个地方房价的高低，主要还是取决于当地的人口数量、金融政策和市场供需关系。
对于刚需来说，房地产税的开征其实是一个利好，毕竟开征之后刚需的税负基本没有增加，市场还会出现短期降温。
而对于那些手握多套房产的、前几年加了杠杆炒房的、家里买了几百平米豪宅的和投资了旅游地产的土豪们来说，要么就及时处理掉手上的房产，要么就等着被征税吧！
来源：微信公众号菜鸟理财
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作者：菜导
