别再轻易花掉你攒下的辛苦钱、透支你未来几十年的现金流，来供一套必定要亏本的房子了。”
都说中国父母有操不完的心，菜导对这话的体会越来越深切了。
最近有好几位菜友给菜导留言问：有没有必要提前个10年20年给小孩买房？
是的，你没看错，中国父母对孩子的一颗奉献之心，超乎了很多人的想象。
尽管眼下应对自己的房贷车贷，孩子的各种补习费用已经够捉襟见肘的了，但各位老父亲老母亲就已经开始操心要不要提前给孩子买房了。
不过，这真的有必要吗？
01
过去20年的房价疯涨，让房子成为一个全民性的社会痛点，也让很多人在掏空6个钱包才能垫上首付的疯狂中留下“后遗症”：
有多少钱都不如一套房来得实际，只要手头还有余钱，买房准没错！
提前个十几二十年给孩子买一套，一来房价只涨不跌，稳赚不赔；二来也不用愁孩子以后买不起房的问题了。
这要搁在楼市腾飞的年代里，确实没错。
在过去的20年里，对于普通老百姓来说，买房可以说是最好的投资方式了，当时有条件上了车的，都是搭上了时代的列车，妥妥地赚了一波。
但过去的经验，不一定适用于以后，不管不顾政策时代背景，一味把过去的经验生搬硬套过来，恐怕到时流的眼泪都是今天脑子里进的水。
虽然20年后的楼市未来如何，谁也说不准，但唯一可以肯定的是，楼市普遍大涨的黄金时代，已经结束了。
短期来看，“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”已经是明确的政治风向标。
于是，一大堆地产商开始以价换量，还有地产商祭出了“全员卖房，卖不出去就开除员工”的狠招。
与此同时，越来越多城市的二手房挂盘量形成了“堰塞湖”之势，不少前两年冲进去指望炒短线赚钱的，如今都欲哭无泪。
菜导在此前的文章已经和大家强调过很多次，中国的楼市，即将进入残酷的二八定律阶段。
闭着眼睛买，等过几年价格翻倍了就卖出去的傻瓜式躺赚买房法，已经不适用于当下了。
楼市分化已经成为一个不可避免的大趋势，多数的三四五线小城市，房产都将逐渐回归原本的居住价值。
即使是一二线城市的楼市，也很难再重现过去的2年翻倍神话，更大可能是维持平稳状态。
如果你买楼的点踩对了，才是未来那保值升值的20%；如果你还是无脑式买法，那你很可能就是把自己都给赔进去还不自知的80%。
02
只要谈到楼市，总绕不过人口。
毕竟，如果没有源源不断的年轻人，又去哪里找一茬又一茬的接盘侠呢？
但现实情况却是，我们正高速转向东亚式的低欲望社会和老龄化社会。而日本社会的现状，已经成为我们“镜鉴”的对象。
想必很多菜友此前都有看到日本房子免费送的新闻：
这新闻的大背景，是日本人口的高度集聚+高度老龄
化+高度少子化。而这三个问题，也和我们当下面临的挑战何其相似。
今年已经出现偏远城市房子白菜价的新闻了；
今年也终于明确说要集中发展经济优势区域的经济和人口承载能力了；
而关于年轻人不想结婚不想生孩子的新闻，大家已经听到耳朵起茧了。
很显然，中国未来的主角就是拥有中心城市，和中心城市旁边的城市群城市，在未来，人口、产业、资金都会大规模往这些城市聚集。
在吸虹效应下，留在十几线小城市、县城、乡村的人将会越来越少，那里的楼市别说炒了，以后哪怕是送给你住，你也不会要。
如果你是在这些地方，实在没有必要提前个十几二十年给孩子把房先买了，没有人口流入，没有年轻人口，房价大概率是会逐渐回归理性的。
又何必为了十多年后值不了几个钱的房子，牺牲当下以至未来这么多年的现金流呢？
03
想要提前十几年给孩子买房的，一般无外乎两方面的目的，一是提前给孩子准备好住房；二是当作投资，即使以后不住，转手卖出去，就能折现买新房了。
但这两个想法，都同样不实际。
先说为啥留给孩子以后自住不实际。
首先，现在人口流动性这么强，不像过去，世世代代都在一个地方。
你孩子以后会跑哪个城市发展还是个说不准的事情，到时他也未必看得上你给他留的这套房。
如果就因为十几二十年前买好的一套房，束缚了孩子的人生规划，未免得不偿失。
其次，就算你孩子长大后留在房子所在的城市了，你还得考虑到房子本身老化的问题。
在孩子几岁时就开始给他供房，等他长大时，房子已经是有20多年房龄的老房子了。
老房子通常伴有很多诸如管道老旧、配套设施落后、物业维修成本高等影响居住体验的问题，在格局、户型等方面也会差很远，到时的翻新、维修都是一个大问题。
这就好比现在让你住上世纪80年代建好的房子，你乐意吗？同理，你现在费大力气供完的精装房子，大概率会是几十年后新生代眼里的“贫民窟”。
好了，那我们再退一步说，既然房子以后房龄太大不适合居住，那卖出去总行了吧，就当是投资折现也不错啊。
抱歉，这个算盘也未必能如意。
你就这么肯定房子以后一定能卖出去吗？你就这么肯定你的房子一定很值钱吗？
虽说这年头大家都在抢着上车，但不是所有房子都有人接盘；虽说这年头房子贵，但不是所有房子都值钱。
即使你是在一二线城市买的房子，房价也总体保持有增值，再过个20多年，这房子就未必还是香饽饽了。
房子是会折旧的，二手房的价值周期以10年为一个分界线，房龄超过10年的话，能不能脱手还是个问题。
即使放租，如果不是在特别黄金的地段，也很难有一个好价位。
相比黄金地段几十年房龄的老房子，很多人宁愿租远一点住一个新修的小公寓。
04
总之，除非你足够有钱，能够在稀缺地段买下旷世豪宅，不然还是该干嘛干嘛吧，别急着把心操到20年以后了。
再说了，哪怕是马化腾这种巨富，在花了5700万美元买入香港石澳的独栋豪宅之后，也都再掏了6100万美元翻新扩建。
说白了，人家买的也还是那套宅子无法复制的地段、风景和配套，上面建的房子别说拿来留给马化腾的孩子了，他自己住都觉得磕碜，不得不花一大笔钱重新搞。
我们也不是啥日赚几亿的土豪，所以先过好自己的日子，比着急给子女留套20年以后的房子重要多咯！
话说回来，之所以会有提前十几二十年给孩子买房的念头，除了为人父母的一片苦心之外，说到底还是缺乏最基本的理财思维。
对于绝大多数普通人来说，一生中最大的资产肯定就是房子，但如果不具备最基础的对理财的认知的话，那有可能你下半生最大的敌人，也是房子。
为啥这么说？因为菜导这几年看过太多家庭凑齐6个钱包给年轻人上车的例子，也回答过太多“房贷压力太大，该怎么办才好”的问题，最近也天天被各种中介放出来的各种跳楼价笋盘刷屏。
掏空6个钱包，虽然是一种无奈的正确选择，但也意味着被掏空的长辈们后半生抵御风险的老本被削弱了很多——而他们又往往来不及再配置保险了，真要有点大病痛，怎么办？
房贷压力太大挤占了太多年轻购房者的现金流，如果房价一直比较稳、还贷者的工作也没丢的话，那倒也不算啥问题。
但问题就是现在房价摆明了还会再横盘个几年，而不是所有人都敢拍着胸脯说自己未来一定不会“被”失业……
当然，最先扛不住的就是那些不顾自身资产状况、负债比例和现金流情况而盲目加杠杆炒楼的投资客们。
本想挺个几年赚得盆满钵满然后再转手赚大钱，结果现在别说赔了利息和时间的成本，手头的房子不多打点折，都没人愿意接盘……
来源：微信公众号菜鸟理财
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作者：菜导
