東原仁知城市運營服務於2021年4月30日向港交所遞交了首次公開發行境外上市外資股(H股)並在香港聯交所主板上市的申請資料。
截至2020年末,東原仁知城市運營服務總在管建築面積為21.1百萬平方米。其中,住宅物業及非住宅物業(辦公樓宇及商場、學校、政府設施、公共服務設施、國內的外國大使館、工業園及醫院)占比分別為67.8%、32.2%,“城市運營服務”稍顯不足。
2018-2020年,東原仁知城市運營服務的毛利率分別約為22.9%、23.7%及28.2%,呈上漲態勢,但仍低於已上市物管公司的毛利率均值。2020年毛利率最高的社區增值服務營收占比同比下降了4.7個百分點,一定程度上拖累了公司整體毛利率增速。
多元化版圖布局,東原房地產正式退出
東原仁知城市運營服務是一家物業管理服務提供商,2003年成立並於2004年開始為迪馬集團的住宅物業項目提供物業管理服務。2012年,公司開始於武漢提供物業管理服務,擴大華中地區業務。公司於2015年開始提供社區增值服務,並引入“東禦”品牌,擴大上海地區業務。2016年,公司開始管理源自獨立第三方的物業項目。2019-2020年,公司通過多次並購來拓展市場、拓展服務領域。截至2020年末,公司已完成輻射華東、華中、華西、華南、西南、華北六大區域。
圖1:東原仁知城市運營服務發展曆程
東原仁知城市運營服務去年1月2日、2月12日、4月23日經過三次增資,注冊資本從1000萬元增至1999.47萬元。公司從東原房地產獨資擁有變成三位股東聯合持股,東原房地產、天津澄方、天津合夥分別持有51.01%、39.01%和9.98%股份。2020年8月,東原房地產將手中25.41%的股份以6500萬元的價格轉讓給栢天。同年10月,東原房地產又以3470萬元和3080萬元的價格,向嘉實物業和天津澄方分別轉讓所持公司約13.57%和12.03%股份。至此,東原房地產正式退出東原仁知服務。2020年12月,公司完成股份制改革,各股東持股比例不變,股權結構如下:
圖2:截至2020年12月30日東原仁知城市運營服務股權結構
“城市運營服務”不顯,住宅在管面積占比近七成
截至2020年末,東原仁知城市運營服務有227個在管物業項目,包括住宅及非住宅物業(辦公樓宇及商場、學校、政府設施、公共服務設施、國內的外國大使館、工業園及醫院),總在管建築面積為21.1百萬平方米。其中,住宅物業及非住宅物業的總在管建築面積分別為14.3百萬平方米及6.8百萬平方米,面積占比為67.8%、32.2%。
目前公司通過三個主要業務領域為住宅和非住宅物業提供多元化服務,分別為:(1)物業管理服務;(2)社區增值服務;(3)非業主增值服務。
圖3:東原仁知城市運營服務主要業務領域
2018-2020年,公司營收從3.87億元增長98.2%至7.67億元,複合年增長率約為40.8%;同期,淨利潤分別為0.29億元、0.26億元和0.85億元,增幅達到190.4%;毛利分別為0.89億元、1.33億元和2.16億元,增幅達到143.8%。
圖4:2018-2020年東原仁知城市運營服務營收及淨利潤
分業務來看:(1)公司2020年物業管理服務實現營收3.49億元,同比增長35.79%,主要是由於在管面積增加及平均物業管理費率增加所致。2018-2020年,公司收取的平均物業管理費率分別約為每月每平方米2.76元、2.94元及3.38元。(2)社區增值服務實現營收2.05億元,同比增長17.14%,主要由於停車位管理服務的收益增長及停車位及物業銷售服務的收益增長所致。(3)非業主增值服務實現營收2.13億元,同比增長69.05%,主要由於向物業因2020年下半年重慶洪災而受損的客戶提供的若幹維修服務及向物業開發商提供若幹裝修廢品處理工程新委聘導致保養及裝修服務所得收益增長所致。
圖5:2018-2020年東原仁知城市運營服務營收結構
毛利率低於行業均值,對母公司依賴度有所降低
2018-2020年,東原仁知城市運營服務的毛利率分別約為22.9%、23.7%及28.2%,呈上漲態勢,但仍低於已上市物管公司的毛利率均值(截至2021年5月10日,已上市物管公司共計42家)。
圖6:2018-2020年東原仁知城市運營服務毛利率與已上市物管公司平均毛利率
高毛利率業務營收占比下降拖累整體毛利率增速。2020年,公司物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務毛利率分別為23.5%、34.5%和29.7%,同比分別增長5.9、3.1和4.2個百分點。其中毛利率最高的社區增值服務當年營收占比為26.7%,同比下降4.7個百分點,一定程度上拖累了公司整體毛利率增速。
圖7:2018-2020年東原仁知城市運營服務各業務毛利率
近年來,東原仁知城市運營服務源自獨立第三方收益占比持續提升,對母公司依賴度降低。分業務來看:(1)住宅物業方面,東原仁知城市運營服務2020年源自獨立第三方的收益占比為15.5%,較2019年提升8.1個百分點,較2018年提升14.7個百分點。(2)非住宅物業方面,東原仁知服務2020年源自獨立第三方的收益占比為13.8%,較2019年提升11.6個百分點,較2018年提升12.9個百分點。
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