示范房企融资突破：金融市场为何青睐新城控股？

新城控股2022年报披露的几个数据，提振了债券市场和金融机构对优质民营房企的信心。

一是，在房企违约频发的大环境下，新城控股继续保持债务“零违约”。二是，截至2022年末共获得各大银行集团1206亿元授信额度，授信额度同比上升6.82个百分点，实现连续四年上升。三是，作为首批创设信用保护合约发债示范房企，公司先后成功发行三笔中票，合计 40 亿元；150亿元储架式注册额度也已经正式获批。         

2022年是房地产行业遭受严峻挑战的一年。尤其是民营房企普遍遭遇流动性压力，国内外债券违约事件频发，融资渠道收窄。

新城控股为何能够在行业寒冬之中，保持“零违约”的记录并拓宽融资渠道、降低融资成本？

 在手现金充沛 有息负债持续下降 

稳定安全的财务基本面，是新城控股获得金融和资本市场认可的重要因素。

年报显示，新城控股在手现金较充沛，有息负债水平保持低位，债务结构进一步优化。

2022年，公司已偿还境内外127.91亿元公开市场债券，期末融资余额同比下降约二成至712.70亿元，实现有息负债连续三年下降。

截至2022年末，新城控股在手现金余额约为314.63亿元，足以覆盖公司短期借贷及长期借贷当期到期部分。

在融资渠道保持畅通多元的同时，新城控股融资成本近年来持续下降。2022年，公司整体平均融资成本同比下降0.05个百分点至6.52%，在民营房企中处于较低档位。

随着监管部门表态支持优质房企债券融资，并引入信用保护工具助力民营房企融资，作为优质民企，公司的融资难度和融资成本预计将进一步下降。

债券融资方面，2022 年，作为首批创设信用保护合约发债示范房企，公司先后成功发行三笔中票，合计 40 亿元。6月，公司境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，也是彼时房企首笔无增信措施的美元债。12月，公司150亿元储架式注册额度正式获批。

股权融资方面，新城控股 80亿元定增预案于近期出炉，拟用于温州、东营等6个项目并补充流动资金。

 经营现金流连续5年为正 优质土储充沛  

稳定的现金流、优质的土地和项目储备，是支撑金融市场对新城控股信心的另一个重要因素。

年报显示，新城控股2022年实现营业收入1154.57亿元，实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，扣非归母净利润7.27亿元，是为数不多仍在2022年实现盈利的民营房企之一。

2022年，新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米。

截至2022年末，公司共有295个子项目在建，总建筑面积达5367.22万平方米。公司已售未结面积达2913.6万平米（含合联营项目），合同负债与预收款合计1654.91亿元，公司未结资源较为充足。这在一定程度上锁定了公司未来的业绩。

资金回款方面，公司2022年实现1329亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为115%。良好的业绩、稳健的销售回款为公司提供了充沛稳定的现金流，公司2022年末经营性现金流为145.35亿元，实现连续五年为正。

作为示范性房企，新城控股积极响应 “保交楼、保民生”的要求。2022年全年，公司已组织实现241个批次、共计13.1万套房源的交付。

土储方面，截至2022 年末，公司可售土地储备达4915万平方米。其中，公司超六成土储位于一二线及长三角三四线城市，已基本完成全国重点城市群及重点城市布局。

根据国税总局数据，房地产业2023年1-2月份销售收入由负转正，同比增长2.3%，较去年全年加快19.5个百分点；3月份增速进一步提升，同比增长17.9%。

在住房消费呈现回暖迹象的大环境下，新城控股较为优良的土储布局、稳健的销售表现有望进一步保障公司持续发展。

 “住宅+商业”双轮驱动，商管营收首次突破百亿元 

住宅与商业并重，商业运营收入持续增长使得新城控股拥有更为可持续的现金流。

年报显示，新城控股2022年完成15座吾悦广场开业。截至2023年3月25日，公司在全国141个城市布局198座吾悦广场。

报告期内，新城控股商业运营总收入首次突破百亿元，占总营收入比例达到8.67%，占比同比上升3.55个百分点。翻查公司过去三年的商业运营收入表现，金额由2020年56.70亿元上升至2022年100.06亿元，年均复合增速达到87.45%。

公司商业在管规模不断扩大，业绩贡献比重逐步提高，连续七年蝉联房地产开发企业商业地产运营榜TOP2。

“住宅+商业”的双轮驱动战略使公司在下行周期中凸显韧性，有效抵御行业整体毛利率下行风险。新城控股整体毛利率实现20.03%，其中物业出租及管理毛利率达72.6%。

2023年3月24日，国家发展改革委下发关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知，将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，包括保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

政策层面的利好，让金融市场更青睐于新城控股这样住宅与商业双轮驱动，业绩稳定性更强、更能受益于消费复苏的头部房企。

走过艰难的2022年，迈入2023年，一些基本面扎实、现金流稳定、财务纪律严格的房企，正迎来新的发展机遇，在穿越行业寒冬后有望提升市场份额。

免责声明：本文仅供信息分享，不构成对任何人的任何投资建议。

版权声明：本作品版权归面包财经所有，未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用本作品。