下图是我国新建商品房价格指数柱状走势图:
中国楼市的价格走势牵动着各个阶层的心,国内经济专家对楼市进行过无数次的预测,但所有的数据模型在不断上涨的价格的面前都显得苍白无力。最新一期的新建商品房价格指数显示,去年12月份房价涨幅同比达到了9.7%,4月份涨幅最低,同比4.7%,2018全年平均涨幅达到了6.48%,考虑到已经处在高位的价格,该涨幅依旧非常惊人。
虽然专家在高呼房地产会导致居民债务率攀升且不利于健康引导国内资金走向,但从现实情况来看,并没有发现非常明显的经济衰退症状。玉兔二号登月、淘宝双十二狂欢、三线城市地铁项目开启、互联网经济繁荣鼎盛,种种迹象都告诉我们整体经济形势还不错。所以我总是怀疑,所谓的经济危机到底会不会来?我们国家真的会走日本、美国那种房地产泡沫破裂的老路吗?
一套300万的房子,土地出让金和税收占据了180万,也就是六成左右;剩余的120万才是砖头水泥、农民工工资、开发商利润,所以楼市命门在土地出让金上吗?土地出让又是公开竞标的结果,是纯市场化的运作,大城市土地资源本来就有限,拍卖的最终结果偏高也是理所当然,所以也不能怪政府与民争利。那么会不会是炒房客抬高了房价呢?我国的空置率在20%~30%,相比欧美确实偏高。但仔细一想,国内高空置率和年轻人群不在老家工作,而去更发达城市发展有极大的关系,并不仅仅是因为炒房。并且在我国这么严格的限购政策之下,炒房所需要的资金量过大,其势头也早就已经被打压。
经过以上的分析,或许可以得出结论,我国房地产市场发展健康稳定,并不存在泡沫问题,价格偏高主要就是因为城镇化所导致的供需失衡。同样的,当城镇化率不断提高,达到临界点之后,推动房价上涨的动力将不复存在,那时房价也会经历一波缓慢/中速的下降,但并不会是暴跌,因为城镇化的饱和也并不是突然间就达成的。
人民币贬值预期当中,最核心的一点就是国内和国外部分人士认为我们的房地产市场存在“严重的泡沫”,如果被刺破,那将会爆发非常严重经济衰退。如果确实如此,CNHUSD自当不断上涨。但事实是,离岸人民币汇率与其它非美货币汇率的波动并没有太大的差别:美元升值,人民币和所有非美一样都会贬值;美元贬值,人民币和所有非美货币一样都会升值。当然我国还有“资本管制”这一项,如果说放开闸口,那么会有大笔国内资金向外寻求更好的投资标的,但别忘了,同样会有大笔外部资金流入国内寻求更好投资,具体是净流入还是净流出,不得而知,更不能得出离岸人民币汇率必定贬值的结论。
以上分析仅代表分析师观点,汇市有风险,投资需谨慎
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2019-01-16
