GKFXPrime：加拿大经济不靠电鳗靠地产，货币及人才涌入下的房价上涨

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全球主要经济体的央行中,新西兰联储和加拿大央行的鹰派程度可谓是位列前二。同时,两者境内的楼市火热程度也冠绝全球。受到较低抵押贷款利率以及疫情期间压抑需求的影响,全球各国中加拿大房价的涨幅几乎是最大的,除了宽松的货币条件外,人才的涌入才是加拿大房价高涨的最大的推手。

加拿大经济不靠水产靠地产。网络有加拿大电鳗这一热门词汇,不过这也仅仅是为了恶搞某位流量明星而杜撰出来的名称,电鳗主要生活在南美的亚马逊河一带,加拿大境内并没有此类生物。加拿大虽然三面环海,但是实际上水产渔业不是其支柱产业。

根据2019年加拿大的进出口数据显示,原油等天然矿产是主要出口产品,而动物鱼产品(粉色)的出口份额占比很低。2019年,加拿大GDP为1.7万亿美元,为世界第十大经济体。加拿大的经济高度依赖国际贸易,货物和服务的进出口占GDP的三分之一。不过,如果按照对GDP的贡献来衡量,房地产及租赁才算是加拿大的最大经济支柱产业。

(2020年统计房地产是加拿大最大的经济支柱产业)

过去十年中,加拿大的房价是经合组织OECD成员国最大的之一。加拿大央行的利率回落当然是其中的一个原因,更大的因素在于加拿大一直是全球人口增长最快的国家之一,不仅仅是本地新生儿的增加,80%的增加都来自移民数量的正增长。

可以说,加拿大是全球主要经济体中的最大人才掠夺者。与美国移民不同,加拿大的移民主要群体几乎都是有能力在加拿大建立经济基础的经济移民,这一数据是美国的4倍。就跟国内各省份的人口流动一样,人才的流入带动的是经济的增长,而房地产市场也将因此受益。

根据加拿大房贷房企CMHC数据显示,加拿大2020年全年的新开工房屋是近十年的峰值水平。该数据在每月的第六个工作日发布月度报告,显示上月的新住宅建设活动。数据按地区、省、人口普查都市区和居住类型(单套或多套)显示。该指标是衡量加拿大住房市场状况的重要指标。

(2020年加拿大新开工房屋数量处于近十年高峰)

后疫情时代,房价继续推动家庭资产。6月初,加拿大统计局发布了一份报告称,2021年前三个月,全国家庭的净资产增加了约7700亿加元,创纪录地增长了6%,而这主要归功于房价上涨。

今年第一季度,加拿大住宅房地产价值跃升了创纪录的9.5%,同时2020年全年,房地产价值增长了7500多亿美元。

但数据还显示,意外之财主要流向了房主和年长的加拿大人。拥有房屋的家庭几乎占了第一季度收入的全部——7300亿加元。租房者的财富仅增加了430亿加元,伴随着不断上涨的房屋价值,这种差异也使许多加拿大人越来越难以拥有自己的房子。

(加拿大房价与可支配收入比率走势图)

以2015年房价与收入比率为基数,过去的6年中除了疫情所来的经济衰退外,房价一直是稳步上行。持续异常宽松的金融环境和房价异常上涨已经引发了一些担忧。加拿大央行在近期的几次利率决议中均强调了房价飙升的风险,这或许也是为何近几个月加央行不断减少资产购买额度的原因——遏制金融失衡的累积,尤其是在房地产市场。

除此之外,加拿大监管当局已经出台了旨在为房地产市场降温的宏观审慎措施,包括收紧贷款价值比(loan-to-value)限制,以及提高银行用来评估抵押贷款负担能力的利率下限。

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