FX168财经报社(北美)讯 周四(10月13日)，旨在重振中国房地产市场的一系列刺激措施——放松银行贷款、降息和对开发商的支持——对Echo卖掉她在上海附近的房子几乎没有任何帮助。
这名媒体工作者在六个月里只收到了四份潜在买家的报价，她正考虑在330万元(约合46万美元)的要价上降价10%。她认为，中国近代史上最糟糕的房地产市场危机将持续多年。
“每个人都在等待房价大幅下跌，然后才下定决心买房，”Echo说，她要求只透露她的名字。“这将是一个恶性循环。”
尽管许多经济学家说，中国严重的房地产低迷不会变得更糟，刺激措施将在今年或明年生效，但对Echo这样的卖家来说，现实情况要暗淡得多。
在经济放缓和动态清零防疫限制下，住房销售和价格仍然低迷。消费者信心接近历史低点，央行最近的一项调查显示，73%的家庭预计房价在短期内将保持不变或下跌。即使是黄金周假期，通常是房地产的好时机，也未能带来火花，销售额下降了38%。
从2.4万亿美元的新屋市场到52万亿美元的现有库存，中国住宅市场的巨大规模意味着有很多东西处于危险之中。
房地产约占中国国内产出的四分之一，几乎占家庭资产的40%。对任何政府来说，在不引发金融危机的情况下戳破如此规模的泡沫都是困难的，日本1989年和美国2007-08年的尝试都被证明是灾难性的。
政策制定者正表现出越来越大的应对后果的紧迫性。在最近的举措中，中央政府允许近20多个城市降低房贷利率。金融监管机构已经要求最大的国有银行向该行业提供至少6000亿元的融资。北京甚至为那些在出售一年内购买新房的人提供了罕见的税收减免。
到目前为止，这些举措都未能在恢复市场信心方面发挥太大作用。过去18个月里，房地产行业遭受了无尽的痛苦。中国恒大集团等开发商受到打击，引发了一波超过500亿美元的美元债券违约潮。
国际货币基金组织(IMF)本周的一项分析显示，45%的开发商可能无法用收益偿还债务，如果它们的库存价值与当前房价挂钩，其中20%的开发商可能会资不抵债。
一个衡量高收益债券的指标仍接近10多年来的最低水平，而主要房地产类股指数今年已下跌39%。在房屋销售回升之前，地产股和债券不太可能反弹。
消费者也感受到了压力。这一动荡引发了前所未有的抗议，此前开发商的资金短缺导致中国各地的建设工期推迟，促使数十万房主在房屋建成之前拒绝支付房贷。
对经济的潜在溢出效应是巨大的。随着新冠疫情封锁拖累了消费者信心，数百万家庭的储蓄正在迅速贬值。这意味着储蓄出现了创纪录的增长，而贷款需求则降至全球金融危机爆发前以来的最低水平。在截至9月份的一年里，银行发放的抵押贷款达到了2015年以来的最低水平。
目前的低迷已进入第二年，已经打破纪录，成为自上世纪90年代私人住房所有权开始以来最严重、持续时间最长的低迷。虽然北京、上海和深圳等大城市9月头几周的销售略有回升，但以美元计，中国100家最大开发商的整体市场上月仍较上年同期仍下降了25%。
上海房地产中介Lengmu自6月该市解除封城措施以来，只完成了两笔交易。他说，过去6个月里，一个街区出售的二手房平均数量已降至10套以下，而在年景好的时候，这个数字约为30至50套。客户要么离开了这座城市，要么在等待房价停止下跌。
“现在要撮合一笔交易真的很难，”Lengmu说，他只愿透露自己的名字，已经在房地产行业工作了四年。他希望降息后市场会有所改善。“如果你不能达成任何协议，你就只能领到基本工资。我觉得有压力。”
市场底部在何处？
一些经济学家表示，这些政策举措，以及对新冠肺炎限制的逐步放松，可能有助于市场在今年找到底部，并在2023年保持平稳。很少有人认为市场会大幅反弹。
包括Stephen张和Chloe Liu在内的摩根士丹利分析师在10月9日的报告中写道:“政府的措施旨在防止房地产市场的困难蔓延到更广泛的经济领域，而不是刺激房地产市场。”他们认为在明年第二季度之前不会出现复苏。德意志银行说，市场可能已经在8月份触底。
乐观主义者指出，中国迅速壮大的中产阶级将推动消费达到新的水平。2010年，中国超越日本成为世界第二大经济体，这得益于历史上规模最大的城市化进程。
不过，彭博经济表示，这一趋势正在放缓，大约65%的中国人口现在居住在城市。彭博经济首席亚洲经济学家Chang Shu表示，2031年住房供应需要下降约25%，才能与预计的基本需求保持一致。基本面需求剔除了投机买家。
过去10年，恒大等开发商为建造更多公寓而疯狂举债，之后已经出现了充足的供应。彭博经济估计，目前约有28亿平方米的房地产空置，是曼哈顿面积的47倍。
即使在北京采取措施提振市场之际，政府仍坚持“房住不炒”的口号，这表明中国政府无意回到上个十年的繁荣时代。修缮未完工的房屋更多的是为了减少社会动荡和维护金融稳定。
伦敦绝对战略研究有限公司的新兴市场经济学家Adam Wolfe说:“中央政府可能必须做出某种公开的、可信的承诺，以确保住房建设能够完成。”
接受彭博社调查的经济学家中，没有一个人认为经济会很快陷入衰退：他们对2023年国内生产总值(GDP)增长的中值预计为5.1%，高于今年的3.4%。
研究公司J. Capital research Ltd.联合创始人Anne Stevenson-Yang说:“中国作为一个国家将度过房地产低迷期——它总是这样。”J. Capital research Ltd.不看好中国房地产。“但人们将承担损失，银行将被要求减记。”
摩根士丹利的经济学家最近尝试预测如果北京方面拖后腿会发生什么，他们模拟了一个压力测试，结果是明年上半年中国经济增速仅为1%，失业人数将达1100万人。国际货币基金组织(IMF)则描绘了一幅凄惨的图景：房地产市场的低迷可能演变为银行业危机。在一种情况下，15%的小银行可能会破产。
麦格理集团经济学家Larry Hu说:“你能做的就是回顾历史，做出有根据的猜测。”Hu去年预测北京的紧缩政策将持续到2022年。“如果当局能够容忍再持续12个月的下行周期呢？这就是你新的噩梦场景。”