文章要点：
1.由于美联储快速加息，导致抵押贷款成本飙升，美国房地产市场正在陷入困境。
2.美国房屋销售已经连续8个月下降，价格也在下降。但经济学家表示，更糟糕的情况还在后头。
3.杰里米·西格尔、保罗·克鲁格曼和其他5位顶级专家就未来房市会有多痛苦发出警告。
FX168财经报社(香港)讯 多位顶尖专家表示，对美国房主的“警钟”已经敲响，飙升的抵押贷款利率吓跑了购房者，而美国房地产市场的低迷只会变得更糟。
房市面临压力的迹象已经变得十分明显。近期数据显示，美国9月份成屋销售连续第八个月下降，为2007年以来最长的下滑时间。房屋开工量大幅下降，新房挂牌数量大降22%。
美国全国房地产经纪商协会(National Association of Realtors)当地时间10月20日公布数据显示，9月美国成屋销售量环比下降1.5%，已经连续8个月出现下滑。
数据显示，美国9月成屋销售量按年率计算为471万套，较去年同期减少23.8%。该销售速度是除2020年5月因疫情导致异常值外，自2012年9月以来的最低值。
与此同时，美国9月成屋价格连续三个月环比下跌，中值降至38.48万美元，为今年3月以来最低。库存方面，9月底待售房屋共125万套，环比减少2.3%，同比减少0.8%。
美国全国住房建筑商协会(NAHB)首席经济学家Lawrence Yun认为，按照当前情况，预计明年美国约一半地区的房价会出现下跌，尤其是近几年房价大涨的地区更易出现大幅下跌，例如加利福尼亚州等。
房地产市场不断恶化的背后是美联储(FED)，它正在大举加息，以对抗40年来的高通胀。这使得抵押贷款利率飙升至20年来的最高点。
这使得买房更加昂贵，促使购房者放弃——抵押贷款申请降至1997年以来的最低水平。与此同时，对即将到来的经济衰退的担忧日益加剧，这也打压需求。
以下是7位顶级专家对美国房市接下来走向提出的警告。
沃顿商学院金融学教授杰里米·西格尔(Jeremy Siegel)
西格尔在最近接受CNBC采访时表示：“我预计房价将下跌10%到15%，而且房价正在加速下行。”他指出，从任何指标来看，房价都在下降。
西格尔警告称，在美联储大举加息的背景下，他预计房价将出现二战以来第二严重的跌幅。
他说道：“我认为，在未来12个月里，我们将经历二战后以来第二大幅度的房价下跌。这对房地产市场的财富和权益来说是一个非常非常重要的因素。”
穆迪分析公司(Moody's Analytics)首席经济学家赞迪(Mark Zandi)
赞迪在最近的一条推特上写道：“系好安全带。假设利率保持在目前的6.5%附近，经济避开衰退，那么全国房价将从高峰到低谷下降近10%。大部分的衰退都将很快发生。如果出现典型的经济衰退，房价将下跌20%。”
在最近的一份住房报告中，他表示：“住房市场是经济中对利率最敏感的部门。它处于美联储降低通货膨胀努力的前沿。美国的房地产市场将出现一场从东海岸到西海岸的低迷。这将是残酷的。没有哪个市场可以幸免。”
资深经济学家和罗森博格研究公司(Rosenberg Research)总裁大卫·罗森博格(David Rosenberg)
罗森博格日前在接受RealVision采访时表示：“我们现在有一个巨大的房地产泡沫。家庭资产负债表上的大部分是住宅房地产，还有股票。”
这位知名经济学家指出，美联储正在采取紧缩措施，以使通货膨胀率从最近的8-9%降至2%的目标。
罗森博格说：“他们希望股市下跌。他们希望房价下降。为什么？因为他们不可能在没有资产紧缩的情况下，达到2%的消费通胀目标。这是百分之百必要的。”
诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼(Paul Krugman)
这位资深经济学家同意，严重的经济衰退即将到来，但他预计，在加息真正打击房价和需求之前，还需要一段时间。
克鲁格曼在最近的一篇评论文章中表示：“美联储的加息确实导致了建筑许可申请的大幅下降。然而，建筑行业的就业甚至还没有开始下降，大概是因为许多工人仍在忙于完成利率较低时开工的房屋。”
他说：“未来住房市场低迷对经济的更广泛影响还需要好几个月的时间才能显现。”
知名宏观经济咨询机构Pantheon Macroeconomics首席经济学家谢泼德森(Ian Shepherdson)
谢泼德森认为，房屋销售的急剧下滑尚未触底，即使是那些眼光较低、想买更便宜房子的买家，也仍将面临更高的抵押贷款还款。
这位策略师在上周的一份报告中表示：“我们预计明年房价将下跌15%至20%，以恢复新冠疫情前的房价收入比。简而言之，房地产市场正处于自由落体状态。到目前为止，受冲击的主要是销量，但价格现在也在下降，它们还有很长的路要走。”
房地产开发商、Peebles Corp.首席执行官皮布尔斯(Don Peebles)
皮布尔斯上周对福克斯新闻表示：“我认为房地产市场正在走向衰退。我们将看到价格下跌——价格下跌已经开始发生。”
他说：“我认为，这就好像我们的货运列车失去了控制，在低利率的情况下加速，但没有人想要开始减速或踩刹车。现在突然它就会撞向车站。”
房地产经纪公司Redfin经济研究主管主管赵辰(Chen Zhao，音译)
赵辰上周表示：“房地产市场在好转之前会变得更糟。”同时发布的一份报告显示，9月份，22%的待售房屋价格出现了创纪录的下跌。
赵辰表示：“由于通货膨胀仍然猖獗，美联储可能会继续提高利率。这意味着，在2023年初至中期之前，我们可能不会看到高抵押贷款利率——住房需求的主要杀手——下降。”
美国住房金融机构房地美(Freddie Mac)10月20日的数据显示，30年期固定抵押贷款的平均利率从上周的6.92%攀升至6.94%，创下自2002年4月以来的最高纪录，而该数字去年同期仅为3.09%。