FX168财经报社(香港)讯 加拿大针对外国购房者的规定，可能会损害作为投资好地方的外部形象。过去一年，随着大流行限制的解除和人们重新开始旅行，世界上许多最热门的房地产市场都报告称，外国买家的新一轮兴趣激增。
寻求摆脱日常通勤的数字游牧群体、寻找收入财产的投资者，还有想要第二套住房的富人纷纷涌入从伦敦到葡萄牙再到加利福尼亚的市场。在美国，全国房地产经纪人协会报告称，外国买家的房屋支出增长8.5%，打破了连续三年的下降趋势。
但是，尽管几十年来在国际房地产人群中很受欢迎，但在加拿大却没有发生任何类似的事情。原因很明确：在过去六年中，一个又一个政府制定了越来越严格的规定，旨在限制外国人资金流入房地产市场。这是对多年来不断上涨的房价的回应，这些房价使年轻一代的加拿大人无法购买自己社区的房屋。
不列颠哥伦比亚省于2016年首次推出，省政府宣布对加拿大的非居民征收15%的附加税，一年后提高到20%。该法律还允许温哥华征收空置房产税，以鼓励该市更多的住房存量出现在租赁市场上。
安大略省在2017年紧随其后，对多伦多周边的大金马蹄区征收15%的非居民投机税。今年，在大流行期间房价大幅上涨之后，安大略省政府两次提高了税收，第一次提高到20%，最近又提高到25% ，并将其扩大到全省。
但与联邦自由党在其春季预算中宣布，并将于2023年1月1日在全国范围内生效的为期两年的联邦外国买家禁令相比，这一切都相形见绌。至少在未来几年内，加拿大将拥有最严格的制度之一，禁止外国人在发达国家的任何地方购买房屋。
这让一些业内人士感到担忧。他们担心加拿大可能会因对外国投资怀有敌意而声名狼藉，而这一切都是以似乎没有提高住房负担能力的政策为名。更重要的是，随着加拿大似乎进入房地产市场调整，外国买家禁令可能会拖累最终的复苏。
与其说是外国买家禁令本身，“更多的是我们向国际社会发出的信息。这条信息会持续多久，而税收会持续多久？”多伦多苏富比国际地产加拿大公司的经纪人安迪·泰勒问道。虽然他预计联邦外国买家禁令不会对市场产生直接影响，但泰勒担心加拿大在海外发展的声誉，因为对外国买家的一项又一项限制成为国际新闻。
“我们正在创造一个环境，在这个环境中，世界对我们的看法并不好，就一个可以带来投资和资本的地方而言，”泰勒说。
泰勒担心，世界各地的许多外国买家可能对加拿大的限制程度有误解。联邦禁令的目标很窄，只覆盖了加拿大一小部分可能认为自己是“外国人”的人。那些拥有永久居民身份和临时居民身份的人，例如学生和持工作签证的人，可以豁免。这占非加拿大人住房需求的绝大部分。
但泰勒表示，他在世界各地的房地产合作伙伴现在的印象是“加拿大完全反对外国投资”。这可能会使该国处于竞争劣势，而此时许多其他司法管辖区都在积极从国外寻找新的投资者和移民。
在新冠大流行中，许多国家尤其是那些依赖旅游业的国家，看到了利用日益增长的在家工作现象的机会。房地产咨询公司莱坊国际研究主管凯特·埃弗雷特-艾伦(Kate Everett-Allen)表示，他们加大了吸引移民的力度，尤其是那些有钱的移民。
“他们正试图吸引那些不必去办公室，就可以从一个地方跳到另一个地方的技术型自由职业者，”她说。
从冰岛到葡萄牙和巴厘岛的政府推出或扩大了允许外国人开店的计划，前提是他们有独立的收入。今天，这些计划像野火一样扩大；每隔几周就会在数字游牧签证列表中添加一个新国家/地区。
但少数几个国家，如加拿大、新西兰和新加坡，却走向了相反的方向。这些地方有一个共同点：房价大幅上涨，与邻国相比，人口稀少。埃弗雷特-艾伦提到说，事实上十年前开始对外国买家征税的趋势是由小而富有的新加坡所开始。
“这表明了我们在过去五年左右的时间里看到的情况，政策制定者选择更多地规范房地产市场，以提高负担能力，特别是对于首次购房者和低端市场，”她说。
但在加拿大，几乎没有证据表明这些规则提高了可负担性。事实上，在抵押贷款利率上升的背景下，今年的负担能力已降至30年来的最差水平。其他因素像是新住房明显短缺，以及在大流行期间人们远离城市，这些天似乎对市场产生了更大的影响。
这可能仅仅是因为外国买家不再是加拿大市场的主要部分，大温哥华地区Dexter Realty的执行经纪人兼所有者Kevin Skipworth估计，他所在地区的外国买家的份额已从外国买家规定之前占所有购房的6%至9%下降到今天的1%左右。
他提到说，联邦外国买家禁令“不会对我们的市场产生太大影响，因为由于税收，我们基本上一直在禁令下运营。”他指的是不列颠哥伦比亚省20%的外国买家税，他说“没有任何对可负担性的影响”。
温哥华曾经是中国人投资房地产的热点地区，这座城市的房地产市场以是一个存放财富的好地方而闻名，空置房屋从一个业主跳到另一个业主的 故事比比皆是。但自2015年以来，中国政府一直在稳步收紧该国的资本管制，这使得中国居民将资金转移出国变得越来越困难，有时甚至达到了荒谬的极端。
斯基普沃思说，这一点以及大流行期间旅行的放缓对不列颠哥伦比亚省的外国购买产生了重大影响。他认为温哥华的房价将保持高位，近年来，温哥华多次位列或接近全球最难负担城市名单的首位。
“当然对于加拿大和主要城市来说，这归结为供应不足，”他说。“有人口增长和买家之间的人口结构转变，千禧一代正在进入一个他们想要购买的时代，婴儿潮一代的大部分人口并没有放弃他们的家园，还有其他一些因素对可负担性的影响更大。”
温哥华房地产市场的真正压力来自不同的“外国人”群体，大量来自国外的移民和来自加拿大其他地区的移民涌向温带的西海岸省。“我认为外国买家对未来的影响不大，”斯基普沃思说。“我不认为温哥华变得更实惠，它的地理和供应有限，所以除非供应显着增加，否则很难满足那里的需求。”
泰勒对多伦多的看法大致相同，并指出由于移民，该地区的人口继续快速增长。他敦促各国政府关注加速住房建设的方法，而不是外国买家禁令。
“问加拿大总理特鲁多政府会很有趣，你用你筹集的钱做什么，您是否将其分配给经济适用房？”