文章要点：
1.达拉斯联储的一项研究发现，随着抵押贷款利率上升，美国房价可能再下跌20%。
2.美联储的加息使美国抵押贷款利率超过7%。
3.该研究称，美联储需要在不引发房价螺旋式下跌的情况下谨慎地为通胀降温。
FX168财经报社(香港)讯 达拉斯联储最新的一项研究显示，抵押贷款利率的上升可能导致美国房价再下跌15%至20%。
达拉斯联储经济学家Enrique Martínez-García在周二(11月15日)发表的一份研究报告中称，美联储为抑制通胀而大幅加息，可能会打压住房需求。
他写道：“在当前的环境下，当住房需求显示出疲软迹象时，货币政策需要小心地降低通货膨胀，同时不引发房价螺旋式下降——严重的住房抛售——这可能加剧经济低迷。”
美联储已连续在四次会议上调利率75个基点，以遏制不断飙升的物价。
这些加息举措推高了美国抵押贷款成本。根据Bankrate的数据，30年期固定抵押贷款利率在过去三个月跳升242个基点，至7.32%。
负反馈循环
Martínez-García指出，在最坏的情况下，房价可能下跌15%到20%，这可能对通货膨胀、经济增长和美国房地产市场的长期健康产生连锁反应。
他表示：“对住房财富直接影响的合理估计表明，如果出现实际价格调整15%到20%的悲观情况，实际个人消费支出(PCE)可能减少0.5到0.7个百分点。”
Martínez-García补充称：“这种对总需求的负面财富效应将进一步抑制住房需求，深化价格回调，引发一个负反馈循环。”
为房市重大调整做好准备
随着抵押贷款利率攀升，购房者需求预计将下降，许多分析师警告美国人要为房市的重大调整做好准备。
一些专家表示，如果房价开始下跌，美联储可能会考虑放松紧缩政策。沃顿商学院教授杰里米·西格尔(Jeremy Siegel)警告称，美联储正在依赖滞后的数据来评估市场状况。
事实上，西格尔警告称，美联储过度依赖滞后的通胀数据可能会让经济陷入一场“灾难”。
西格尔在10月13日接受美国消费者新闻与商业频道(CNBC)采访时表示：“如果美联储等待核心(通胀率)同比下降到2%，那将使经济陷入萧条。”
西格尔强调，主要通胀指标正在大幅下降，尤其是在房地产市场，但这在数月、甚至数年内都不会体现在政府的官方通胀数据中。西格尔说：“它什么时候会反映在核心通胀数据中？几个月甚至几年之后。”
房价已涨得过高
住房市场将遭受重大调整，部分原因是在新冠大流行之前和期间，房价被推得如此之高。
根据达拉斯联储的数据，由于超低利率使抵押贷款更容易负担，美国房价在2013年第一季度到2022年第二季度之间飙升了近95%。其中40%的增长发生在2020年至2022年之间，因为廉价信贷、财政刺激和在家办公趋势的兴起，都导致了住房需求超过了供应。
Martínez-García表示：“在经历了部分由大流行时期的‘害怕错过’(FOMO)信念推动的房地产繁荣之后，冷却市场参与者的预期是将房价转向更可持续的道路、避免市场无序调整风险的关键。”
但据这位经济学家说，房地产市场的任何低迷都可能远没有引发2008年金融危机的那场崩盘严重。
他写道，美国家庭财务状况现在更加稳健，大银行受到房价泡沫破裂的影响也会减少。
Martínez-García指出，家庭和金融机构目前的状况比2005年前后房地产繁荣和萧条时期要好，这可能提供更多缓冲，并抵御负面财富效应的一些后果。