经济学家：住房紧缺问题可能比想象中更严重，因移民局低估非永久居民占比

本文转载自房大师

根据Financial Post的文章指出，加拿大雄心勃勃的新移民目标可能会进一步增加社会对于住房供应的担忧。

加拿大抵押贷款和住房公司CMHC在6月份估计，到2030年还需要建造350万套住房，才能为加拿大的每个人提供负担得起的住房。

CMHC副首席经济学家Aled ab Iorwerth在报告中表示：“加拿大的住房供应方式需要重新考虑并采取不同的方式。必须彻底改变住房部门，包括政府政策和流程，以及‘全员参与’的方法来增加住房供应以满足需求。”

而CIBC副首席经济学家Benjamin Tal在最近的一份报告中表示，加拿大实际的住房需求增长远高于官方估计。

联邦政府的目标是到2025年将新移民的数量比大流行前的水平增加75%。但他说，2023年有465,000名新移民并不意味着移民带来的净人口增长会直接换算成同样数量的住房需求增长。

塔尔认为，计算住房需求的不是新移民的数量，而是从国外进入加拿大国内的新人口的数量。他说，这些数字被大大低估了。

在2021年的大流行期间，大约有70%的新永久居民已经居住在加拿大，这一比例的新增人口并没有产生额外的新住房需求。。

到2022年，这一份额暴跌至42%。塔尔表示，与前一年相比，2022年新移民净增31,000人，增幅为7.6%。但由于更多的移民来自加拿大境外，住房需求的实际净增长为131,700套或108%。

除了新移民之外，塔尔还提醒说，虽然重点一直放在新移民身上，但非永久居民 (NPR) 在新移民中所占的比例更大。塔尔解释说，加拿大统计局的人口预测这么多年以来一直低估了非永久居民的比例。

“到2022年至少低估了10万人。”他说。

由于学生签证、工作许可和加拿大-乌克兰紧急旅行计划授权，在取消COVID旅行限制后，进入加拿大的非永久居民人数激增。其中特别是CUAET计划，为符合条件的乌克兰人提供临时居留权和为期三年的开放式工作签证。

CIBC计算得出，抵达加拿大的非永久居民人数从2021年的258,000人增加到2022年的700,000人，增幅为170%。

塔尔说，2022年从国外抵达的永久和非常住居民总计接近955,000人，这代表着“目前官方数据尚未完全反映的一年内前所未有的住房需求波动”。

塔尔说，这些趋势在2023年不太可能缓解，而且可能会加剧。自2022年起，近340,000名CUAET签证持有人尚未抵达加拿大，还有数十万份申请正在等待处理。

据报道，联邦政府计划放弃访客签证的资格规则以减少积压，这也将增加需求。

“可以毫不夸张地说，2023年国际新移民人数可能达到100万，”塔尔说。

“这种流入表明，现有的政策工具很容易无法解决当前和进一步增长的住房需求。”

职位空缺正在从高处下降。加拿大统计局表示，11月份总体职位空缺减少20,700个或2.4%，至850,300个，低于 2022年5月的百万以上峰值和2021年8月以来的最低水平。

11月份职位空缺增加的唯一行业是建筑业，职位空缺增加了近17%。专业、科技服务、医疗保健和社会援助领域的职位空缺当月均有所下降，住宿和食品服务、零售贸易和制造业职位空缺持平。

职位空缺率（空缺职位数量占劳动力总需求的比例）下滑至4.8%，为2021年6月以来的最低水平。

图片来源：Statistics Canada/Havey Analytics

该图表由BMO经济学家雪莉·考希克 (Shelly Kaushik) 制作。根据表格的数据显示，这两项指标仍优于大流行前的趋势，表明劳动力需求依然强劲。但也许不会持续太久。

“随着企业应对加拿大央行积极收紧货币政策的全面影响，我们预计未来几个月职位空缺将进一步下降，”考希克说。