FX168财经报社(香港)讯 美联储主席鲍威尔面临一个艰难的经济题，鹰派加息存在之际，阻碍着美国房市购屋率。美国市场在新冠疫情期间，许多消费者善加利用30年期固定利率贷款的平均成本触及2.8%低点，涌入房市布局。但鲍威尔采取紧缩政策后，房市购屋率却大降，呈现出抗通胀寸步难行，使得这条道路变得更为艰难。
美国购屋贷款申请创近30年最低
过去一周，美国的抵押贷款利率上升，在通常是购房市场最繁忙的季节之前进一步抑制了负担能力。房地美周四(3月2日)在声明中表示，30年期固定贷款的平均利率为6.65%，高于上周的6.5%。
很显然，贷款利率变高，没有消费者愿意当傻瓜，在这个时候进行房市布局。
自2023年初以来，借贷成本一直在波动。1月份利率有所回落，推动当月新房销售增幅超过预期，但此后在过去4周内回升。这是有压力的需求，购房贷款申请处于近30年来的最低水平。
Freddie Mac首席经济学家萨姆·卡特尔(Sam Khater)表示：“现在利率正在上升，负担能力受到阻碍，并使潜在买家难以采取行动，特别是对于现有抵押贷款利率低于当前利率一半的重复买家而言。”
买家面临着比一年前高得多的利率，对于600000美元的抵押贷款，消费者每月需要支付3852美元，而近一年前为2782美元。
“虽然1月份抵押贷款利率下降，让许多买家希望负担能力可能会提高，但他们再次上升，甚至可能在未来几个月内再次达到7%，”Realtor高级经济学家乔治·拉蒂乌说。
鲍威尔抗通胀寸步难行：大多数美国抵押贷款利率“新冠前锁定低点”
根据抵押贷款技术和数据提供商Black Knight 的数据，超过40%的美国抵押贷款起源于2020年或2021年，当时大流行将借贷成本推至历史低位，并引发了再融资热潮。
这对所有锁定低息贷款的房主来说是个好消息，但对美联储来说可能不是那么好，因为它试图通过提高利率来给经济降温。
Black Knight指出，几乎1/4的抵押贷款是2021年到期的。那一年，30年期固定利率贷款的平均成本触及2.8%的低点。另有18%的房屋贷款来自上一年，也就是大流行病爆发的那一年。
这些数字说明了美联储面临的一个障碍，即以几十年来最快的速度加息以抑制通胀。
随着信贷变得更加昂贵，货币紧缩的一种方式是抑制消费者需求。这对现在的房地产市场产生了影响，因为新买家必须支付7%或更多的费用。但绝大多数美国房主拥有固定抵押贷款，大多比现在的现行利率便宜得多。那些在大流行病中进行再融资的人已经锁定了未来几十年的额外购买力。
当更多的美国人拥有浮动利率的抵押贷款时，情况就不同了。在本周的一份报告中，瑞银经济学家估计，浮动利率债务在美国抵押贷款中的份额已从2006年约40%的峰值缩减至约5%，家庭信贷利率更高”，他们写道。
尽管如此，即使向固定利率抵押贷款的转变使美联储的反通胀运动更加艰难，也有明显的好处。
美联储上一次以可比的加息幅度是在2000年代中期，当时可调利率抵押贷款很普遍。结果是房地产市场崩溃，不久之后世界经济也崩溃了。