FX168财经报社(香港)讯 中国采取不同于美国的复苏政策，量化宽松的刺激政策下，房市成为资产市场关注的重要领域。中国下调抵押贷款利率，旨在刺激买房消费情绪，但谁曾想，当前市场涌现的是“提前还贷潮”，威胁银行的盈利，却尚未给房市困局带来有意义的提振。
自去年以来，中国一直在降低抵押贷款利率以提振垂死的房地产市场的销售，但迄今为止的主要结果只是家庭急于提前还清现有抵押贷款，这可能会挤压银行的收入利润。
分析师估计，自去年初银行开始降低借贷利率以来，已有近7000亿美元的抵押贷款，接近中国未偿贷款总额的1/8已经预付。
抵押贷款持有人因过去几年承担的较高利率而感到负担过重，他们正在动用个人储蓄或根据旨在购买大件商品，或开展新业务的刺激计划获得低息贷款。
但它也突显出，尽管最近的数据显示市场正在复苏，但抵押贷款利率下调和其他措施如何帮助中国步履蹒跚的房地产行业受到需求下滑和主要开发商现金紧缩的打击方面，迄今都尚未实现有意义的复苏。
分析师预计，复苏只会在今年下半年开始。
“从银行的角度来看，提前还贷意味着资金还给了银行，并可能有助于为新的抵押贷款提供资金，但问题在于购买情绪不佳，”上海E-house China Research and Development Institution分析师Yan Yuejin向市场解释道。
目前对购买新房的兴趣与前几年过热的房地产市场形成鲜明对比，当时中国将抵押贷款利率维持在高位，旨在冷却投机活动。
花旗集团银行业分析师Judy Zhang表示，在2017年第四季度至2022年第一季度期间，以5.26%至5.72%的相对较高利率，发放约17.7万亿元人民币，约合2.6万亿美元的抵押贷款，几乎占当前未偿还总额的一半。
然而，在开发商之间的流动性危机导致房价和销售陷入螺旋式下降之后，2022年年中，中国开始降低基准抵押贷款利率，以支撑房地产需求。
中国抵押贷款数据提供商Rong360在1月份的一项调查显示，12月份首次购房者的平均抵押贷款利率为4.16%，同比下降137个基点，是自2015年开始调查以来的最低水平。
Zhang估计，去年预付抵押贷款总额为4.68万亿元人民币，而根据央行数据，中国截至2022年底的未偿还抵押贷款总额为38.8万亿元人民币。
他在最近的一份报告中写道，高利率抵押贷款可能会持续大量提前还款，在最坏的情况下，中国银行今年的收益最多会减少5%。
据当地媒体报道，一些银行试图通过增加繁文缛节和放慢申请处理速度，借此遏制预付款潮，迫使一些借款人等待数月才能获得批准。
路透社引述一家商业银行北京分行的银行家表示，约有20%的现有客户申请了预付抵押贷款，他所在的银行将审批流程延长至半年左右。
穆迪银行业分析师Nicholas Zhu表示，提前还款的热潮一直持续到今年，股票和债券等投资回报前景黯淡也鼓励现金充裕的借款人偿还债务。他预计这种去杠杆化会削弱对房地产市场的信心，而房地产市场已经受到流动性危机和销售下滑的严重影响。
据中国媒体消息，当局已对预付款项的增加表示担忧，2月中国央行和最高银行业监管机构与银行会面，讨论解决这一问题的方法。据报道，监管机构表示，他们将加大对滥用商业和消费贷款行为的调查和处罚力度。
尽管如此，中国可能希望避免进一步激怒购房者。监管部门表示，银行不应对符合条件的房主提前还贷设置限制，并应保护银行客户的合法权益。
简单总结逻辑来说，即：宽松政策推行 > 下调抵押贷款利率 > 购屋者提前还贷 > 威胁银行盈利 > 未提振买房热潮 > 赔了夫人又折兵
贷款组合
据瑞银数据，1月份新增人民币贷款中，中长期企业贷款3.5万亿元，同比增加1.4万亿元，而中长期家庭贷款下降70%至223.1亿元。
瑞银证券中国利率策略师Mary Xia在2月13日的一封电子邮件中表示：“1月贷款组合显示增长仍然主要受供给侧政策支持的推动，需求侧的反弹仍有待验证。”
她补充说，企业贷款的强劲反映了监管机构在敦促银行扩大新增银行贷款，包括开发商融资，以及政策性银行对基础设施项目的持续信贷支持方面的努力，而中长期家庭贷款仍然低迷，主要是由于房地产销售疲软，以及提前偿还抵押贷款也可能起到一定作用。
虽然贷款增加通常会导致坏账增加，但资产质量对分析师来说仍然没有问题。根据中国银保监会的数据，2022年第四季度末，中国商业银行的不良贷款总额进一步下降至1.63%，而贷款损失的缓冲率仍保持在200%以上。
建银国际证券驻香港的银行业分析师Lawrence Chen在2月22日的一份报告中表示：“我们预计2023年信贷质量将逐步改善，因为经济活动复苏后销售额回升可能会提高企业偿付能力。”