大麻烦！美国陷入新的危机炸弹：4000亿房地产债务到期 “小银行融资敞口巨大”

FX168财经报社(香港)讯 硅谷银行(SVB)破产倒闭，美国区域银行系统陷入自2008年雷曼风暴以来最严重的危机。小银行遇大麻烦，现如今这颗危机炸弹正在烧向房地产市场。据美媒调查，2023年有达到4000亿美元的商业地产债务到期，而这些房东对小银行的敞口巨大。

彭博社审视商业房地产即将到来的到期量，仅在2023年就达到4000亿美元的债务，而区域性银行倒闭威胁到该行业最大的融资来源，因为2023年到期的贷款池中近1/4与办公室有关。

据MSCI Real Assets的一份报告发现，美国房东在2022年从当地和地区银行获得约27%的融资，这是新发债务的最大来源。

(来源:Morgan Stanley Research)

此外，据摩根士丹利称，2024年将有近5000亿美元的贷款到期，未来五年内将有总计2.5万亿美元的债务到期。

(来源:Morgan Stanley Research)

这是一个严重的问题，因为今年需要再融资的业主面临着更高的借贷成本，以及不断下跌的房产价值。很自然的，硅谷银行金额Signature Bank的倒闭掀起新一轮恐慌，因为后者在纽约都会区的银行CRE贷款市场占有12%的份额，这可能会使情况变得更加艰难，因为当地银行争先恐后地降低风险。

MSCI Real Assets 的经济学家吉姆科斯特洛说：“我们在上周看到的动荡已经击中了贷方的死角，他们在2022年支持的商业抵押贷款比其他任何机构都多。这已经在发生了。”

办公室所有者一直在借贷成本上升，以及远程工作增加导致倒闭的压力下苦苦挣扎。MSCI表示，在租赁活动中，近400亿美元的这些房产被认为更有可能陷入困境。疫情使得市场转变，当前美联储的紧缩政策发酵，让房东们苦不堪言。

在典型的连锁困境中，美国当地银行因最近的动荡和无情的存款外逃而放缓，将打击市场上几乎没有其他融资来源的小企业。MSCI报告称，当地银行的平均贷款为760万美元，而国家银行为1430万美元，保险公司为2440万美元。

按照MSCI的数据，今年到期的银行贷款占到期债务的比例，低于商业抵押贷款支持证券。银行与2026、2027年到期贷款的50%以上挂钩。

根据抵押银行家协会周二的报告，各种规模的银行占1.75万亿美元，占美国未偿商业和债务总额4.5万亿美元的1.75万亿美元。

到2022年底，虽然美国特许成立的住宅贷款保证机构GSEs Fannie and Freddie持有约1万亿美元，但余额1.7万亿美元掌握在保险公司、债务基金、房地产投资信托基金，以及各种形式的证券化债务手中。

(来源:Mortgage Bankers Association)

MSCI报告称，鉴于较高的利率和不确定的前景，2月份商业地产交易数量较上年同期下降51%至269亿美元。截至2月的12个月内，价格下跌6.9%，其中公寓下跌8.7%。

这一切都发生在小型银行在3月份的银行挤兑之后，有效地停止所有新的贷款创造之前，挤兑消耗超过5000亿美元的存款，并使该行业处于心脏骤停状态。

“在银行业近期面临挑战之前，交易活动、定价和信贷可用性的趋势已经指向下行，”MSCI在报告中表示。“最近几周发生的事件可能被视为一种加速已经发生变化的力量。”

与此同时，越来越多的人意识到，商业地产是下一个金融市场大空头。