更大炸弹即将被引爆？华尔街大行齐声警告：下一张倒下的多米诺骨牌将是TA

FX168财经报社(北美)讯 美国银行(Bank of America)周五(3月24日)发布的一份报告称，当前这场银行业危机中倒下的下一张多米诺骨牌可能是商业房地产贷款。

由即将到来的商业房地产贷款再融资潮以远高于过去的利率引发的该行业潜在的信贷紧缩，可能导致股市螺旋上升，经济陷入衰退。

美国银行首席投资官Michael Hartnett表示:“人们普遍认为，随着商业地产贷款的贷款标准进一步收紧，商业地产将成为下一个被砍掉的领域。”

没有帮助的是，全国各地办公室的入住率仍远低于疫情前的水平。Hartnett表示，由于在家办公的趋势持续，办公室入住率仍不到50%。

与此同时，根据Zillow的数据，全国租金水平的增长在一年多前见顶，并一直在稳步下降，这意味着收取租金的写字楼的增幅可能比过去更低。

商业房地产市场的疲软体现在与该行业相关的股票和债务的当前市场价格上。

iShares CMBS ETF追踪商业抵押贷款支持的债券投资组合，目前的交易价格远低于2020年3月新冠大流行最严重时的低点，仅比该基金2012年成立以来的最低水平高出6%。

与此同时，写字楼REITs的股价正处于多年低点，波士顿地产集团(Boston Properties Group)的股价处于2009年以来的最低水平，较疫情开始前的历史高点下跌了约68%。

对地区性银行来说，由于它们在商业房地产贷款方面敞口太大，这将是一场完美风暴。根据美国银行的数据，美国地区银行占商业房地产贷款的68%，远高于大型银行同行。

摩根大通(JPMorgan)最近在一份报告中引用了特雷普(Trepp)的数据，称2023年将有近4500亿美元的商业房地产贷款到期，其中约60%由银行持有。

“我们预计，约21%的商业抵押贷款支持证券未偿办公室贷款最终将违约，损失严重程度假设为41%，远期累计损失为8.6%……如果将8.6%的损失率计算到办公室风险敞口上，这意味着银行业将蒙受约380亿美元的损失。”

这次商业房地产的损失可能比金融危机期间更严重，因为金融危机是由相对短暂的衰退推动的，而今天的动态是由在家工作的趋势推动的，没有迹象表明这种趋势会停止。

摩根大通表示:“此外，鉴于资产负债表负债方面的压力，地区性银行的压力要大得多，这降低了它们修改和同意贷款修改的能力。”

为了阻止潜在的危机，纽约房地产公司RXR Realty的首席执行官Scott Rechler认为，监管机构现在需要采取紧急行动。

“未来3年将有1.5万亿美元的商业房地产债务到期。这些债务的大部分是在基本利率接近于零的时候融资的。这些债务需要在利率更高、价值更低、流动性更少的市场环境下进行再融资，”Rechler本周在推特上说。

“我已经加入了@TheRERoundtable，呼吁制定一项计划，为贷款机构提供回旋余地和灵活性，让监管机构与借款人合作，制定负责任的、建设性的再融资计划……如果我们不采取行动，我们的银行体系将面临系统性危机，特别是地区性银行。”

美国银行称，总之，商业地产前景趋弱，加上即将到期的债务堆积如山，可能导致一波违约潮，打击银行股，加剧“即将到来的有害衰退”。

除了美银和摩根大通之外，特斯拉和推特首席执行官马斯克也警告称，银行业的动荡可能会蔓延到住房和商业地产市场。

他上周六称：“迄今为止最严重且迫在眉睫的问题是抵押贷款。”

马斯克表示，创纪录的2.5万亿美元商业地产债务将在未来五年内到期。

此外，高盛在最新报告中也示警，知名机构和A类资产面临再融资困难，并列出11家知名机构的房地产违约头条新闻，其中包括黑石集团(BlackStone)和布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield)，并强调房地产存在结构性逆风。随着银行业爆雷频频出现，房市贷款拖欠率显著提升。

从高盛发布的知名机构违约头条新闻列表中，可以看见黑石集团、布鲁克菲尔德资产管理公司外，还有知名财团The Chetrit Group、Coretrust Capital、Colombia Property Trust、GFP、Veritas and Baupost JV、Washington Capitol Partners、Waterbridge Capital、Wharton Properties和The 601W Companies。

(来源:Goldman Sachs Global Investment Research)

美国写字楼的商业抵押担保证券(CMBS)拖欠率已经开始上升，展望未来，高盛强调：“CMBS拖欠率将显著上升。鉴于最近几季的急剧上升，当前周期的利率轨迹与2008年至2012年间普遍走低的利率相似。”

“存在与写字楼资产类别相关的结构性逆风，尤其是B类和C类资产。根据CoStar数据，目前美国写字楼总存量为84亿平方英尺，其中A、B和C类资产的混合比例分别为38%、44% 和分别为18%。”