FX168财经报社(香港)讯 在美国抵押贷款危机威胁摧毁国际金融体系十多年后，一位“大空头”投资者再次看到房地产市场正在酝酿金融灾难。
美国投资研究公司DeltaTerra Capital首席执行官Dave Burt是2007年少数几个意识到房地产市场处于崩溃边缘的怀疑论者之一。DeltaTerra Capital旨在帮助客户管理气候风险。
Burt本周在参加一次视频会议时表示，受气候和洪水风险的影响，20%的美国房产都存在定价过高的问题，美国的房产市场正在酝酿金融灾难。他警告称，如果这一趋势持续下去，最终房价暴跌的程度可能会和2008年房产崩盘时的规模类似。
Burt指出，他们的研究显示，美国大约有20%的住房存在因潜在洪灾风险而错误定价的可能性。基于一些高频数据的观察表明，存在这些风险隐患的房屋价值更有可能向下发展。根据研究，目前近1500万美国住宅面临着每年1%的洪灾风险，随着洪水的频率和严重性日趋增强，2050年这一概率可能会上升至11%。
Burt帮助Michael Lewis畅销书《大空头》(The Big Short)的两位主人公在2008年全球金融危机爆发前做空抵押贷款市场。
现在，Burt认为，一个被忽视的气候风险可能会让历史重演。
Burt说道：“我一直在关注这些重大的系统性问题，这有几个原因。从专业角度来说，如果某件东西定价错误，那么作为一名投资者(这是我职业生涯的大部分时间)，你增值的主要机会是识别出哪些东西太便宜了，不能为你的客户购买，哪些东西太贵了，不能为你的客户出售。”
他补充道：“从个人的角度来看，这在一定程度上是基于专业角度，我看到了当出现问题时，这会对经济、社会和我们最脆弱的群体产生多大的影响。我真的在思考2008年至2012年美国的后全球金融危机时期，当时人类遭受了巨大的痛苦。”
Burt指出，DeltaTerra Capital的研究表明，由于洪水风险，20%的美国房屋都存在定价错误的“重大风险敞口”。他警告称，如果这一趋势成为现实，其后果可能类似于全球金融危机期间出现的异常调整。
Burt说：“我们认为，这次重新定价问题的规模和程度可能是(全球金融危机)总规模的四分之一，但对那些受到影响的社区来说，当然会造成非常、非常大的损害。”
Burt发表上述言论之际，由于抵押贷款利率上升，以及全球央行继续通过加息对抗通胀，房地产市场目前正在经历重大的根本性转变。
Burt说，反过来，保险成本方面也开始出现一些裂缝。他指出，他正在密切关注佛罗里达州从飓风伊恩(Ian)中恢复的情况，特别是因为这场风暴潮暴露了房主的“洪水保险噩梦”。
他表示：“今年它们会变成裂缝吗？我不确定。但对房屋销售和房屋库存的最高频率基本数据的观察表明，这些暴露在外的房产的情况肯定在恶化。”
美国房地产市场被高估？
尽管大多数投资者仍对气候风险对其投资组合的影响持怀疑态度，但最近的一项研究警告称，由于未定价的洪水风险，美国房地产市场可能被高估约2000亿美元。
该分析报告于2月中旬发表在《自然气候变化》(Nature Climate Change)杂志上。这项研究由美国环境保护基金会(Environmental Defense Fund)、第一街基金会(First Street Foundation)和美联储等机构的研究人员撰写。研究模拟了未来30年美国各地洪水风险的财产水平变化，该研究并警告说，低收入家庭尤其容易受到房屋价值贬值的影响。
第一街基金会气候影响负责人Jeremy Porter在接受CNBC采访时表示：“从我们的角度来看，气候风险之所以重要，最大的原因是气候风险没有反映在房地产市场的价格中。现在的成本或房屋估值没有考虑到实际发生洪水的风险，也没有考虑到全国各地的房产都被高估了。”
Porter警告说，由于人们在购买房屋时仍然缺乏足够的气候风险信息，一种危险仍然存在，即家庭可能在一夜之间失去很大一部分房产价值。
Porter表示：“说你达到了临界点并不牵强。这可能是一个接一个的社区。这可能是全国各地房地产市场的一个更大的临界点。但最终，你将达到一个地方或全国的临界点，那里将出现某种类型的泡沫破裂。”
该研究表示，目前美国有近1500万处房产每年面临1%的洪水可能性，预计住宅财产的年损失将超过320亿美元。
这一研究还警告称，随着气候紧急情况的加剧，洪水发生的频率和严重程度都在增加，到2050年，美国遭受洪水影响的财产数量可能会增加11%，平均每年损失至少增加26%。
Porter说：“当你买房子时，最重要的考虑因素之一是维护房子的成本，我认为很多重要的决定都是基于此做出的。最终，在人们对这些与气候相关的成本有了很好的了解之前，我们每天都在制造新的问题。我认为这才是问题的关键。”
环境保护基金会的博士后研究员Jesse Gourevitch在接受CNBC采访时表示，在低收入业主中，高估房产价值的现象更为普遍。他补充道，“如果发生价格通缩，这在很大程度上有可能扩大美国的贫富差距，加剧不平等。”
Gourevitch说，另一个重大风险可能是对地方政府税收收入的潜在不利影响，因为市政当局的税收总额通常严重依赖于财产税。Gourevitch表示：“我认为，将其与暴露于气候变化的实物资产挂钩会给收入流的稳定性带来很多风险。”
