“警报”拉响！近1.5万亿美元的“债务之墙”正在逼近美国商业地产

FX168财经报社(香港)讯 据美国彭博社周一(4月10日)最新报道，近1.5万亿美元的美国商业房地产债务将在2025年底前到期偿还。届时，这些借款人面临的最大问题是，谁会借钱给他们？

包括James Egan在内的摩根士丹利(Morgan Stanley)分析师团队上周在一份报告中写道：“对于写字楼、商店和仓库的业主来说，再融资风险是最主要的。这些即将到期的债务具备前置性，带来的相关风险亦是如此。”

这家投行估计，写字楼和零售地产的估值可能会从峰值到低谷大跌40%，从而增加违约风险。

更令人头疼的是，在硅谷银行(Silicon Valley Bank)倒闭后，小型和地区性银行(去年银行业最大的信贷来源)受到存款外流的冲击，令人担心它们向借款人提供融资的能力将受到削弱。

(截图来源：彭博社)

“债务之墙”在好转之前注定会变得更糟。根据摩根士丹利的报告，未来四年到期的债务金额将不断攀升，并在2027年达到5500亿美元的峰值。

各大银行目前持有超过一半的机构商业抵押贷款支持证券——这些债券由房地产贷款支持、由房利美(Fannie Mae)等美国政府资助的实体发行——加剧了银行在美国商业房地产中面临的风险。

大摩分析师们写道，“银行在这个生态系统中所扮演的角色，不仅是贷款人，也是买家”，将加剧即将到期的再融资浪潮。

利率上升和对违约的担忧已经影响了商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)交易。据彭博社汇编的数据，今年第一季度，没有政府支持的债券销售额同比骤降约80%。

在一片阴霾中，也有一些好消息。大摩分析师们写道，金融危机之后保守的贷款标准为借款人提供了一定程度的保护，从而避免价值大幅下滑。

随着租金持续上涨，人们对多户型住宅的信心也保持积极得多，这也是为什么在越来越多的投资者提出撤资要求的情况下，黑石房地产收入信托基金(Blackstone Real Estate Income Trust) 2月份仍取得正回报的原因之一。机构支持贷款的可用性将帮助那些需要再融资的房产所有者。

(截图来源：彭博社)

但是，假如把公寓楼排除在外，美国银行面临的麻烦将变得更棘手。大摩报告称，在未来五年到期的其他商业房地产贷款中，银行持有的比例高达70%。

大摩分析师表示：“商业地产需要重新定价，需要有其他的债务再融资方式。”

摩根士丹利财富管理部门首席投资官Lisa Shalett警告称，美国商业地产价格的螺旋式下跌可能会损害房地产以外的其他行业。

摩根士丹利分析师认为，美国商业地产价格可能暴跌40%，接近2008年全球金融危机后的水平。

Shalett表示，除了商业地产可能出现裂缝外，其他潜在压力来源可能来自风投界和私募股权领域的进一步痛苦。