美联储警告“房市爆雷”！美国今年房价将暴跌20% “银行房贷出现2008年来首次亏损”
文/小萧2023-04-14 13:20:07来源:FX168
FX168财经报社(香港)讯 美国抵押贷款银行家协会(MBA) 近期发布一份研究报告指出，美国银行业在承做房屋抵押贷款方面，出现自2008年有记录以来的首次亏损。今年2月底，达拉斯联储经济学家发布报告示警，今年美国房价可能暴跌将近20%，且美联储进一步加息会让情况更加恶化。
该报告深度分析自2022年以来的统计数据，发现为企业、投资者、普通美国人承做房贷的金融机构收入呈现急剧下降。MBA在2022年度抵押贷款银行家业绩报告的主要发现包括：
· 2022年每家公司的平均产量为26亿美元，共8371笔贷款，低于2021年每家公司的49亿美元，共16590笔贷款。以中继器公司为基础，2022年平均产量为28亿美元，共8848笔，低于2021年50亿美元，共17069笔贷款。
· 按基点计算，2022年的平均生产损失为13个基点，低于2021年的利润82个基点。自MBA在2008年年度业绩报告开始以来，每年的净生产收入平均为55个基点，每年1261美元贷款。
· 再融资占总发起，按美元数量计算的份额从2021年46%下降到2022年20%。对于整个抵押贷款行业，MBA估计去年的再融资份额从2021年的57%下降到30%。
· 第一抵押贷款的平均贷款余额在2022年达到323780美元的研究新高，高于2022年的298324美元，这是该报告历史上最大的单年度增幅。
· 2022年的总生产收入，包括费用收入、二级标记净收入和仓库利差为333个基点，低于2021年的382个基点。按每笔贷款计算，2022年每笔贷款的生产收入为10322美元，低于2021年每笔贷款的11003美元。
· 2022年每笔贷款的总贷款制作费用，包括佣金、补偿、占用、设备和其他制作费用以及公司拨款，从2021年的8664美元增加到10624美元。
· 到2022年，生产率是每个生产员工每月发放1.5笔贷款，低于2021年的2.5笔。生产员工包括销售、履行和生产支持职能。
· 净服务财务收入，包括净服务运营收入，以及抵押贷款服务权(MSR)摊销和MSR估值损益，在2022年每笔贷款收益586美元，高于2021年每笔贷款收益261美元。
· 包括所有业务线在内，研究中有53%的公司公布2022年的税前净财务利润，低于2021年的96%。
(来源:MBA)
针对亏损原因，美国抵押贷款银行家协会产业分析副总裁Marina Walsh表示：“抵押贷款利率在相对较短的时间内迅速上升，再加上极低的住房库存、负担能力方面的挑战，购买量、再融资量都呈现直线下降。”
他继续补充：“由于销量下降、收入下滑、每笔贷款成本上升的共同作用，前两年的可观利润已消失。”
数据显示，银行承做房贷的成本正直线攀升，从2021年的每笔贷款8664美元，增加至2022年的10624美元。贷款融资成本包括佣金、报酬、使用费、设备和其他生产支出、企业拨款。
另外据MBA报告提到，各家银行和其他承做房贷的机构，在2022年的平均放款金额为26亿美元，共有8371笔贷款，远低于2021年的50亿美元，共有16590笔贷款。
Walsh指出，该协会预计买家的抵押贷款需求将在今年进一步下滑。他解释说：“不可否认，如今仍在营运的抵押贷款机构处境非常艰难。美国抵押贷款银行家协会预测，抵押贷款量将在2023年再次下滑，然后在2024年和2025年出现预期中的反弹。”
达拉斯联储经济学家表示，全球房地产市场从2020年新冠大流行以后，房地产泡沫再次出现，虽然有迹象显示房价上涨已开始放缓，但仍存有大幅下跌的风险。
报告中以房价所得比举例，该数值是衡量用户住房负担能力的传统指标，读数越高表明购房者面临的挑战越大。
下图表明，当前该比例已经超越2008年的纪录：
(来源:达拉斯联储)
总结而言，MBA报告显示出自2021年以来，国际房地产泡沫的警告信号已经很明显，投资者需要谨慎留意。
另外美联储新救助工具贷款规模首次下滑，也引起市场的新一波恐慌情绪。随着上月硅谷银行(Silicon Valley Bank)倒闭后流动性限制继续缓解，各银行连续第四周减少从美联储两项担保贷款工具获得的借款，此外，值得注意的是，美联储新推出的救助工具贷款规模首次下降。