FX168財經報社(香港)訊 美國金融、投資界大佬近期頻頻對商業地產發出警告。穆迪分析(Moody 's Analytics)的數據顯示，今年第一季，美國商業地產價格出現10多年來的首次下跌，突顯出銀行業面臨更多財務壓力的風險。
5月17日，穆迪的數據顯示，今年第一季，美國商業地產價格自2011年以來首次出現下跌，跌幅不到1%，主要是受到多戶住宅和辦公樓價格下跌的拖累。
(圖片來源：彭博社)
穆迪分析首席經濟學家Mark Zandi表示：“更多的價格下跌即將到來。”危險在於，這將加劇許多銀行面臨的困難。在過去一年利率急劇上升的情況下，這些銀行正努力保住存款。
美聯儲上周發布的半年度《金融穩定報告》(Financial Stability Report)顯示，2022年第四季，不包括農場和住宅地產在內的3.6萬億美元商業房地產貸款中，銀行貸款占了60%以上，而規模較小的銀行尤其容易受到影響。
美聯儲報告稱，房地產價值的調整幅度可能相當大，因此可能導致銀行的“信貸損失”。
美聯儲負責監管事務的副主席巴爾(Michael Barr)周二對國會議員表示，監管機構已經加強了對金融機構的監管。他說：“我們正在非常仔細地觀察商業房地產風險。”
據商業地產公司CoStar Group稱，迄今為止，價格下跌在價格較高的房地產中更為明顯。其價值加權價格指數已經連續八個月下跌，三月份比去年同期下降5.2%。
不過，由於市場仍在應對疫情的“餘震”，交易受到限制。
在家辦公的員工增多，導致市中心的一些零售商和餐館歇業，並迫使寫字樓業主降低租金，以留住租戶或全部出售。
根據美聯儲的數據，去年第四季，銀行持有逾7,000億美元的辦公樓和市中心零售商貸款。其中逾5,000億美元是由較小的貸款機構發放的。
銀行的貸款主管告訴美聯儲，他們在第一季進一步收緊商業房地產貸款的信貸標準。
凱投宏觀(Capital Economics)北美首席經濟學家Paul Ashworth認為，“惡性循環”的風險正在形成，銀行放貸的減少將導致商業地產價格更大幅度下跌，進而促使信貸進一步削減。
一個潛在的亮點是：過去幾年房價的大幅上升使許多借款人擁有了大量的資產緩衝。這降低了違約的危險，限制了貸款人的潛在損失。
美聯儲的數據顯示，去年年底，大型銀行發放的貸款中，辦公樓和市中心零售地產抵押貸款的貸款價值比率平均在50%至60%之間。
Zandi稱：“違約率將上升，但我認為不會出現大量強制拋售的情況。”
Zandi預計，假設美國避開經濟衰退，房價將下跌10%左右。如果出現經濟衰退，下跌幅度會更大。他說：“我們處在危險的邊緣。”
“股神”巴菲特的“黃金搭檔”查理·芒格(Charlie Munger)日前發出警告稱，美國商業房地產市場正在醞釀“一場風暴”，隨着房地產價格下跌，美國銀行業“充斥着”他所說的“不良貸款”。
這位伯克希爾哈撒韋公司(Berkshire Hathaway)副董事長在接受英國《金融時報》采訪時表示：“情況遠沒有2008年那麼糟糕。但銀行業會遇到麻煩，就像其他地方會遇到麻煩一樣。在好的時候，你會養成壞習慣…當不景氣來臨時，他們損失慘重。”
芒格說：“很多房地產不再那麼好了。我們有很多陷入困境的辦公樓，很多陷入困境的購物中心，很多陷入困境的其他房產。外面哀鴻遍野。”他指出，銀行已經開始減少對商業開發商的貸款。他說：“與六個月前相比，現在國內的每家銀行對房地產貸款都收緊了很多。它們似乎都太麻煩了。”
美國億萬富翁、阿波羅全球管理公司聯合創始人羅文(Marc Rowan)近期表示，美國銀行業危機只是部分結束了，下一波危機可能很快就會到來，來源就是美國商業房地產市場。他解釋道，預計銀行業將收縮貸款，導致信貸環境緊縮。
摩根士丹利首席投資官兼首席美國股票策略師威爾遜(Mike Wilson)則警告稱，美國商業房地產價格可能會從峰值水平暴跌40%。該跌幅比2008年全球金融危機時更加嚴重，當時的跌幅約為35%。
自從3月矽谷銀行倒閉以來，各方就對美國商業地產面臨的1.5萬億美元巨額債務表示擔憂，這些抵押貸款債務主要由美國中小型銀行持有，需在2025年底前償還。
