违约潮“山雨欲来”！五张图告诉你：美国这颗“大雷”可能真的要爆

FX168财经报社(香港)讯 随着利率的快速上升、贷款标准的收紧，以及写字楼需求下滑等结构性变化，美国商业地产领域正经历着近期地区银行业动荡带来的压力。

一些结构性因素，如远程工作和混合工作，已经注定了办公空间板块的命运。由于再融资困难和空置率高，拖欠还款的房东数量达到五年来的最高水平。这使得美国主要城市到处都是空置的办公楼。

根据房地产数据公司Trepp的数据，今年5月份，超过4%的商业抵押贷款支持证券(CMBS)写字楼贷款违约，这是自2018年以来的最高水平。

(图片来源：Trepp)

Polpo Capital Management的创始Dan McNamara在接受彭博社采访时谈到了即将到来的商业地产市场动荡。

McNamara说道：“这只是写字楼违约的冰山一角，因为今年将有350亿美元的CMBS写字楼贷款到期，而再融资市场实际上已对这类资产关闭。”

与此同时，Kastle的安全卡刷卡数据显示，在美国主要城市，许多员工还没有回到办公桌前，导致全国范围内的办公空间空置率居高不下。

(图片来源：Kastle)

在多家银行倒闭后，知名金融博客Zerohedge在3月中旬发出警告，称“小型银行占商业房地产贷款的70%”。

高盛(Goldman)几天前向客户指出，在这些具有挑战性的市场条件下无法再融资，可能会在今年下半年引发一波违约潮。

(图片来源：高盛)

Zerohedge已经提到“商业地产巨头布鲁克菲尔德(Brookfield)在华盛顿特区办公楼的1.61亿美元债务违约”和“旧金山的商业地产启示录：该市最大的两家酒店违约”。Zerohedge还引用了穆迪分析(Moody's Analytics)的数据，该数据显示，美国第一季商业地产价格出现10多年来的首次下跌。

5月17日，穆迪的数据显示，今年第一季，美国商业地产价格自2011年以来首次出现下跌，跌幅不到1%，主要是受到多户住宅和办公楼价格下跌的拖累。穆迪分析首席经济学家Mark Zandi表示：“更多的价格下跌即将到来。”危险在于，这将加剧许多银行面临的困难。在过去一年利率急剧上升的情况下，这些银行正努力保住存款。

(图片来源：彭博社)

高盛首席信贷策略师Lotfi Karoui上月对客户表示：“对当前市场状况最准确的描述”是来自Green Street商业地产价格指数的数据，该指数暗示未来将有麻烦。

到底有多大的危险？Karoui认为，“Green Street预示着办公物业价值同比下降25%，公寓物业价值同比下降21%。”

(图片来源：Green Street)

Zerohedge表示，因此，居高不下的空置率、不断下滑的房价和不断收紧的贷款标准是“一场完美的风暴”，可能会在未来几个季度引发写字楼贷款违约的爆发。

“世界首富”、特斯拉首席执行官(CEO)埃隆·马斯克近日在推特上表示，他对美国商业地产市场感到悲观，认为该房地产市场正面临一场可能走向崩溃的危机。

“股神”巴菲特的“黄金搭档”查理·芒格(Charlie Munger)近期发出警告称，美国商业房地产市场正在酝酿“一场风暴”，随着房地产价格下跌，美国银行业“充斥着”他所说的“不良贷款”。

美国亿万富翁、阿波罗全球管理公司联合创始人罗文(Marc Rowan)近期表示，美国银行业危机只是部分结束了，下一波危机可能很快就会到来，来源就是美国商业房地产市场。他解释道，预计银行业将收缩贷款，导致信贷环境紧缩。

摩根士丹利首席投资官兼首席美国股票策略师威尔逊(Mike Wilson)则警告称，美国商业房地产价格可能会从峰值水平暴跌40%。该跌幅比2008年全球金融危机时更加严重，当时的跌幅约为35%。