美国商业地产“爆雷”！知名办公大楼折价63%出售 大型租户离开市中心 高盛：更多恐慌性抛售在路上……

FX168财经报社(香港)讯 美国主要城市的商业地产价格下滑，最新警钟是巴尔的摩市中心南街一号办公楼的出售。这座30层建筑在6月以2400万美元的价格售出，比该楼2015年的6600万美元的售价便宜63.6%，大型租户选择离开。高盛最近告诉客户，其他都市区的写字楼价值，预计将下降25%，意味着更多恐慌性抛售在路上。

这座知名的巴尔的摩办公大楼于1992年开业，面积479000平方英尺，是后疫情时代首次出售此类塔楼。总部位于弗吉尼亚州的American Real Estate Partners将这栋大楼出售，卖空给了总部位于纽约的BHN Associates。

(来源:Twitter)

ZeroHedge评论道：“继今年早些时候几家区域银行倒闭后，我们一直在密切关注商业房地产(CRE)行业，注意到办公空间市场的风险不断增加。为了应对美联储在过去16个月中为对抗通货膨胀而大幅加息的情况，商业地产贷款标准已大幅收紧。此外，低迷的办公徽章刷卡率和其他占用指标表明对办公空间的需求下降。”

商业房地产经纪人特丽·哈灵顿(Terri Harrington)表示：“入住率推动价值，市中心的许多建筑都在努力维持入住率。”最新的抛售可能表明，未来将会出现更多恐慌性抛售。一些人认为，远程或混合工作迫使办公需求下降，但事实并非完全如此，至少在犯罪猖獗的巴尔的摩不是如此。

Johns Hopkins Carey Business School经济学教授路易斯·金特罗(Luis Quintero)表示，如果办公空间空置且房产价值暴跌，该市的房产税和所得税收入可能会大幅减少。一些知名租户已经离开巴尔的摩市中心，其中包括T. Rowe Price和Pandora。

哈林顿警告说，这可能是市中心其他塔楼甩卖的开始：“我也相信你会看到其他建筑也有同样的情况。”

至于其他都市区的办公楼价值，高盛最近告诉客户预计将下降25%。

高盛首席信贷策略师洛特菲·卡鲁伊(Lotfi Karoui)对经济衰退的潜在深度进行了更多阐述，他告诉客户，追踪商业地产价格的方法有很多，尽管“对当前市场状况最准确的描述”是通过格林街商业地产价格指数获得的数据，这表明未来会遇到麻烦。

“在过去的几个月里，我们一直认为，公共和私人房地产市场之间巨大的估值差距将通过房地产价格的下跌而开始缩小。然而，评估陷入困境的情况并不是那么简单。追踪商业地产价格的方法有很多种，但通常会提供不同的图片，”他写道。

高盛图表展示了四种受欢迎的商业地产价格指数的表现，表明价格从峰值水平下跌15%到2%之间。指数构建的两种主要方法是基于交易的，例如RCA和NCREIF的重复销售指数，以及基于评估的，例如Green Street商业房地产价格指数和联邦储备委员会商业房地产价格指数，每种方法都有其自身的缺点。

洛特菲指出：“重复销售交易指数通常提供最公正的价格估计，因为它们控制了市场构成的变化。但目前交易量微不足道，导致这些指数的样本规模缩小。基于评估的指数有时也可能很嘈杂。也就是说，在目前这个时刻，他们可能提供了对当前市场状况最准确的描述，Green Street表明写字楼房产价值同比下降25%，公寓房产价值下降21%。”

在卡鲁伊看来，格林街的数据似乎是最准确的，它预测了办公楼和公寓楼的价格即将下跌。该指数主要关注零售、办公和公寓。

(来源:Goldman Sachs)

此外，商业房地产交易量的下滑表明，随着贷款条件收紧，整个行业可能会陷入深度冻结。

(来源:Goldman Sachs)

与此同时， 德意志银行资深策略师吉姆·里德在给客户的一份报告中描绘了美国经济的不祥前景。他指出，央行大幅加息会破坏部分经济，因为加息周期的结束通常会带来轰动。

(来源:ZeroHedge)