“爆雷”声不断！关店潮涌现，价值暴跌超70% 美国购物中心陷入“死亡螺旋”

FX168财经报社(北美)讯 水晶购物中心(Crystal Mall)的停车场曾经非常拥挤，以至于家长们会在其中一个入口附近排队让他们的孩子下车，而不是寻找一个停车位。

现在，在康涅狄格海岸这个上世纪80年代的地区购物中心周围，大片开裂的露面上的杂草比汽车还多。就在2012年，一位估价师的估价还高达1.53亿美元，而今年6月，该购物中心在一次止赎拍卖中仅以950万美元多一点的价格售出。

“现在来看，它令人沮丧，”沃特福德(Waterford)的最高民选领导人、第一市政委员Rob Brule说。他在这个工薪阶层的小镇长大，称这座购物中心是他年轻时的社会中心。

由于购物习惯的改变、来自其他零售商的竞争以及网上购物的兴起，该购物中心的打折出售显示出近年来美国地区性购物中心的价值恶化得有多快。

房地产研究公司Green Street美国零售和工业研究主管Vince Tibone说，较老的低端购物中心的价值至少比2016年底购物中心估值达到峰值时低50%，在某些情况下甚至低70%以上。

穆迪分析公司(Moody's Analytics)的数据显示，如今，未来12个月将有超过140亿美元由这些资产提供担保的贷款到期，陷入困境的购物中心正在拖欠债务。随着贷款利率大幅上升，为这些债务再融资将变得更具挑战性且成本更高。

穆迪商业房地产经济分析主管Kevin Fagan说，在所有通过商业抵押贷款支持证券融资的购物中心中，约有五分之一资不抵债，这意味着这些房地产的价值低于它们所支持的贷款。

在某些情况下，它们的价值要低得多。Crystal Mall的前业主西蒙地产集团(Simon Property Group)在疫情期间停止支付8100万美元的未偿CMBS债务，并于去年交还了自1999年以来一直拥有的这处房产的钥匙。

据穆迪称，这笔贷款被纳入著名投资者卡尔·伊坎(Carl icahn)做空的CMBX 6指数，预计将以7000万美元的亏损清算，约占未偿余额的87%。

类似的故事正在全国各地上演。根据数据提供商Trepp的数据，在印第安纳州，Muncie Mall时还被认为可以获得3100万美元的贷款，但在3月份的评估后，它的价值仅为600万美元。这座有52年历史的购物中心九年前的估价为7300万美元，直到2018年才几乎满员。

据Trepp称，今年早些时候，新泽西州中部占地110万平方英尺的购物中心伍德布里奇中心(Woodbridge Center)的估价为8600万美元，比2014年疫情前的上一次估价下降了76%。该商场的两笔CMBS贷款已被取消赎回权，未偿余额总计近2.5亿美元。

Trepp的高级董事总经理Manus Clancy说:“我们看到，有几十家购物中心在亏损的情况下被清算，或者价值被削减。”

并不是所有的商场都处在灾难的边缘。较新的、地理位置优越的物业拥有强大的租户名单，为投资者带来了健康的客流量和回报。但Tibone表示，自2016年以来，即使是这些高质量的购物中心的价值也下降了约50%，使购物中心成为同期表现最差的商业房地产行业之一。

从2018年开始，百货商店大量关闭，加速了购物中心的衰落。根据Green Street的数据，梅西百货(Macy's)、Bon-Ton、JCPenney和西尔斯(Sears)等大型百货商店在2018年至2020年底期间关闭了约875家店，而2016年和2017年总共关闭了175家店。

（图源：Green Street）

Tibone说:“这确实加速了这个行业的死亡螺旋。”“你开始失去百货商店，这导致中心的销售和客流量下降。然后更多的租户离开。它开启了这个可怕的循环。”

Crystal Mall的死亡螺旋始于2018年，当时主要租户西尔斯宣布破产并宣布关闭计划。三年后，梅西百货关闭了这家店。根据Trepp的数据，2018年至2022年期间，该购物中心的总收入下降了39%，而支出仅下降了10%。

最近的一个下午，40岁的Melissa Rodriguez站在购物中心的美食广场外说，“以前所有的商店都开门营业，一切都很美好。”

现在，许多商店都关门了。她最喜欢的商店之一Bed Bath & Beyond在今年早些时候宣布破产后即将关闭。她说，在疫情爆发之前，她经常每周去两次购物中心，但现在一个月只来一次。

“和以前不一样了，”她说。

与Bed Bath & Beyond共用一个固定空间的圣诞树商店(Christmas Tree Shops)也在破产后关闭。一旦这些零售商撤离，JCPenney将成为水晶购物中心唯一的主力租户。

沃特福德的第一任市政委员Brule说，他希望看到这处房产被重新开发成一个多功能地段。他设想为附近Mystic的游客建一家酒店，为当地消防员、教师以及当地潜艇制造商通用动力电船公司(General Dynamics Electric Boat)的员工提供住房。也许可以修建一座冰球场或保龄球馆，让其成为镇上的青少年聚集的地方。

Brule说:“这就是这一资产的可能用途。”

然而，Crystal Mall的这些梦想不太可能在它的新主人、总部位于纽约的投资公司Namdar Realty Group的领导下实现。Brule说，一位公司高管在介绍电话中告诉Brule，公司不会进行重新开发。

Namdar首席执行官Igal Namdar表示，该公司计划实施“积极的租赁战略，以吸引全国和当地的租户”入驻Crystal Mall。