危机四伏！美银行宁愿亏也要甩卖商业地产贷款 “价格太低”引投资者臆测

FX168财经报社(香港)讯 近几个月来，包括高盛集团和摩根大通在内的贷款机构一直尝试出售由写字楼、酒店甚至公寓支持的债务，但许多人发现，当人们对商业房地产感到担忧时，整理贷款账簿并不是一件容易的事。简言之，寻求出售商业地产贷款的银行正面临市场枯竭，几乎没有轻松退场的选择。

今年借贷成本的上升促使商业地产成为经济中受打击最严重的领域之一。房地产销售，尤其是办公楼的销售，已经大幅放缓，使得房东和贷方几乎无法确定某些资产的价值。

在没有交易的情况下，利益相关者正在密切关注贷款销售市场，看看银行最终能以什么价格出售部分贷款。

银行一直渴望变卖还有价值的资产，有时是为了支撑流动性，或者是为了避免贷款到期并需要再融资时可能出现的复杂情况。

从事投资银行业务的 SOLIC Capital 总裁格雷戈里·哈古德 (Gregory Hagood) 表示，对于一些贷款人来说，对价格进行轻微折扣可能比冒着贷款人取消赎回权并最终陷入困境的风险要好。

哈古德表示：“即使其中大多数现在都在发放贷款，但在进入再融资周期时，他们正试图通过以折扣价出售贷款来减少风险敞口。”

“许多银行会说，‘我宁愿在那里承受打击，也不愿承受取消抵押品赎回权带来的打击，然后必须处理资产。’”

（来源：格林街、彭博社）

据知情人士透露，高盛、摩根大通以及第一资本金融公司和 M&T 银行等其他银行，近几个月来一直在寻求出售房地产债务，为一次性销售和贷款组合交易寻找买家。

尽管银行减少商业地产风险的压力越来越大，但不良贷款销售仍然相对较少。许多银行选择延长债务持有时间，并与不同的借款人解决不同的情况。

由于销售量如此之少，很难弄清楚这些贷款的确切价值。最重要的是，一些卖家对他们接受的出价变得更加谨慎，尤其是在今年早些时候发生了一系列地区性银行倒闭之后。

非银行贷款机构麦迪逊地产资本 (Madison Realty Capital) 联合创始人Josh Zegen 表示，价格过低可能会吓到投资者，并引发人们对金融机构健康状况的担忧。

他说；“一些银行已经对办公贷款市场进行了测试，但他们就是达不到预期目标。” “买卖价差太大，实际上没什么可谈的，因为同意较低的定价会让这些银行更加无力偿债。”

鉴于银行对接受过低的价格持谨慎态度，一些贷方选择通过其他方式吸引买家。卖方融资已成为一种选择，卖方帮助贷款买方为购买提供资金。

与写字楼相关的债务尤其具有挑战性，这种房产类型在过去 12 个月中价值跌幅最大。裁员和居家办公的流行导致主要城市的职位空缺达到创纪录水平，而借贷成本上升则使融资变得更加困难。

总部位于纽约的房地产投资公司费舍尔兄弟的合伙人 Winston Fisher 表示：“我们还不知道租户需求会在哪里发生变化，如果没有这种需求，市场就不可能稳定。” “我们是一家合同收入企业。 如果你不知道合同收入将稳定在哪里，你如何评估它？”

知情人士透露，第一资本持续努力摆脱大量集中在包括纽约部分地区在内的三州地区的大型写字楼债务组合。

Capital One 首席财务官 Andrew Young 7 月份告诉投资者，该银行已将约 9 亿美元的贷款从其办公室投资组合转为“持有待售”类别，以寻求摆脱债务。

今年早些时候，韦伯斯特金融公司 (Webster Financial Corp.) 出售了价值 8000 万美元的投资组合，涉及康涅狄格州、新泽西州和纽约州的办公楼和混合用途房产。

据彭博社 7 月报道，摩根大通正在考虑出售由曼哈顿汇丰银行大厦支持的 3.5 亿美元贷款。该银行已与潜在买家接洽，以按面值出售贷款，同时提供低于市场价格的融资。

除写字楼外，银行还寻求出售其他类型房地产的债务，例如公寓或酒店。

根据房地产分析公司 Green Street 的数据，这些房产类型的定价表现较好，截至 7 月份的过去 12 个月里，公寓价格下降了 16%，写字楼价格下降了 27%。在此期间酒店价格没有变化。

据知情人士透露，高盛已寻求摆脱酒店和公寓贷款，与此同时，M&T 也在市场上提供酒店贷款。

在整个银行业压力加大之际，找到贷款组合买家的贷款机构利用这些交易来帮助支撑流动性。如 PacWest Bancorp，一直在出售建筑贷款和其他房地产债务。

业界正在密切关注经纪公司 Newmark Group Inc. 管理的一项重大潜在出售交易。联邦存款保险公司 (FDIC）正寻求从倒闭的 Signature Bank 出售约 600 亿美元的贷款，其中许多贷款与房地产相关。

在某些情况下，银行可能面临着持有这些资产的困境。布鲁克菲尔德资产管理有限公司（Brookfield Asset Management Ltd.）、黑石公司（Blackstone Inc.）以及与太平洋投资管理公司（Pacific Investment Management Co.）有关联的一家写字楼业主等大型机构，已选择通过偿还债务来减少某些建筑物的损失。

Aareal Bank AG 正在努力出售曼哈顿两座大楼的债务，这两座大楼的业主已离开。据知情人士透露，该银行的一个部门正在为两个大型办事处提供不良贷款，一个位于金融区，另一个位于中城著名的广场区。 Aareal 银行发言人拒绝置评。

即使银行正在努力摆脱贷款，一些贷方仍在通过停止发行新债务来控制其对商业房地产的敞口。包括 Fifth Third Bancorp 在内的银行表示，他们已停止发放办公贷款。