这可能是中国房市的“下一颗雷”！房地产低迷蔓延至高档写字楼 SOHO中国利润大降93%

FX168财经报社(香港)讯 据日本《日经亚洲》8月21日最新报道，在中国令人失望的经济复苏期间，由于企业希望减少租赁费用，中国最高档的办公楼的空置率正在上升。

尽管企业削减成本是对艰难时期的明智回应，但这可能会让中国的情况变得更糟。因为对房地产行业的担忧日益加剧，已促使全球多家大型银行下调对中国经济增长的预期。

在香港上市、在北京和上海拥有写字楼的Soho中国上周五说：“第二季活动再次开始降温。租金和入住率将持续承压。”该公司公布上半年利润大降93%。

SOHO中国8月18日在港交所公告称，2023年上半年营收人民币8.215亿元，同比下降约8%， 营业收入下降主要是由于办公楼及商铺物业租赁市场需求疲软；归母净利润人民币1361.3万元，同比下降93%；于2023年6月30日，公司净资产负债率42%。

过去三年，受新冠疫情冲击，办公楼租赁市场承压，出租率持续降低。以写字楼为核心业务的SOHO中国，自然不可避免地受到影响。

二级市场上，SOHO中国股价持续疲软，年内跌超10%。

展望2023年下半年，SOHO认为机遇与挑战并存。公司将继续贯彻稳健的经营策略，加大力度与措施，提升整体物业出租率和经营性现金流稳定。公司相信，长期来看中国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。京沪两地写字楼市场长期稳健性和资产稀缺性对投资者的吸引力不 减。随着政府各项促进经济发展政策措施的出台，市场活跃度将逐步回升，为下半年写字楼市场重振奠定基础。

根据英国房地产服务公司第一太平戴维斯(Savills)的数据，在截至6月的第二季，上海甲级写字楼的租户中，终止租约的租户多于签订租约的租户，这是自2015年以来首次出现这种情况。

根据戴德梁行的数据，2023年上半年，北京甲级办公楼净吸纳量跌至-0.5万平方米，上海甲级写字楼净吸纳量也仅为16.8万平方米，较历史同期均有大幅下滑。租金水平下降的同时，北京和上海甲级写字楼平均空置率高企，分别达16.9%和18.6%，为2011年以来的历史峰值。未来3年，随着大批新增供应陆续入市，租金和出租率仍将持续承压。

北京甲级写字楼空置面积连续第三个季度上升，达到13461平方米。根据第一太平戴维斯的数据，6月底的空置面积达到2015年以来的最高水平。

拥有一家食品和饮料进口企业的Huang Libei表示，今年2月，他的房东六年来第一次试图提高房租，于是他把办公室搬出了上海的徐家汇区。由于需求低迷和人民币贬值打击了他的生意，他选择了几公里外的一个租金便宜16%的地方，月租金为人民币50,400元(约合6,974美元)。

Huang告诉《日经亚洲》：“租金是我们现在可以削减的为数不多的管理费用之一。”

(图片来源：《日经亚洲》)

总部位于美国达拉斯市的房地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)在8月8日的一份报告中表示：“由于需求持续低迷，中国内地一线城市的租金将进一步下降。”这一预测值得注意，因为世邦魏理仕曾在1月份预测，随着中国经济在放松新冠限制后复苏，办公空间需求将“强劲”。

世邦魏理仕投资者思想领导力全球主管兼亚太地区研究主管Henry Chin表示：“由于中国经济复苏慢于预期，许多租户在签订新租约前采取观望态度。”

世邦魏理仕估计，自2018年以来，中国一线城市的写字楼价值已经下降15%至20%。

房东面临的挑战是，随着办公空间供应的增长，中国的商业租户正在寻求削减成本。中国国家统计局周二报告称，今年前七个月，办公楼竣工面积比2022年增长22%，截至7月底达到1164万平方米。

中国国家统计局说，同期写字楼成交量下降18.3%，成交金额下降20.2%。截至7月底，仍有4760多万平方米的办公空间未售出，同比增长21.9%。

在香港上市的越秀房地产投资信托公司(Yuexiu Real Estate Investment Trust)副总裁区海晶表示，随着新供应进入市场，写字楼租户的竞争一直在加剧。越秀投资者关系总监姜永进在8月中旬于香港举行的公司收益会议上对日经亚洲表示，越秀REIT的应对措施是缩短租期，以吸引更多业务。

不过，该公司上半年写字楼租金收入同比下降4%，至人民币6.123亿元。姜永进说，武汉的情况尤其严峻，“市场供应巨大”，空置率很高。越秀旗下的武汉越秀财富中心报告租金收入较上年同期下降19.2%，入住率下降8.4个百分点，至61.6%。

第一太平戴维斯驻上海的中国研究主管James MacDonald表示，在中国主要城市中，作为高科技和制造业企业中心的深圳和广州表现相对较好。他说，这些地方的房东已经提前锁定了更多的租约。

(图片来源：《日经亚洲》)

与此同时，国内外投资者都在与写字楼地产行业保持距离。根据MSCI Real Assets的数据，今年第二季，企业在中国办公空间的总投资为19亿美元，为2018年第四季以来的最低水平。其中17亿美元来自国内投资者，2亿美元来自亚太地区其他地区。MSCI表示，除去购买自用办公楼的公司，过去两年没有发生涉及北美或欧洲机构投资者的写字楼交易。

MSCI亚洲实物资产研究主管Benjamin Chow表示：“随着中国弱于预期的GDP增长数据，该行业的前景也变得黯淡。该行业的流动性已大幅减少，不仅跨境投资者撤出，甚至国内投资者也在撤离。”

8月15日，中国国家统计局发布了1-7月份全国房地产市场基本情况。从数据来看，房地产开发投资、商品房销售面积、房企到位资金等指标降幅均进一步扩大，其中，商品房销售额自今年3月同比转正后，7月再次负增长。