楼市重磅！上海成首个公积金“认房不认贷”一线城市 专家如何解读？

FX168财经报社(北美)讯 周三(10月18日)，上海市住房公积金管理委员会审议通过了《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，对比之前的公积金贷款政策，最新政策主要放宽了对首套房的认定标准。

按原有政策规定，缴存职工家庭名下在上海市无住房和公积金贷款记录的，住房公积金个人住房贷款套数认定为首套住房；此次调整后，通知明确，缴存职工家庭名下在上海市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房。通知显示，该政策自2023年10月30日起施行，2023年10月30日前受理的公积金贷款按原政策口径执行，2023年10月30日（含）后受理的公积金贷款按本次通知执行。

周三，“上海发布”对部分问题进行了解答：

1.认定首套住房的具体条件：无住房和未使用或已结清两个条件需要同时满足。

2.第二套认定为改善住房的具体条件：无住房公积金贷款记录或已结清住房公积金贷款的借款人家庭，且家庭成员(包括借款人、借款人的配偶及其未成年子女)名下在房管部门登记信息中查询结果为1套住房，该套住房人均建筑面积低于市统计部门公布的上年度本市城镇居民人均住房建筑面积，再次购买商品住房的，认定为住房公积金贷款购买第二套改善型商品住房。（自2023年3月31日起，本市购买第二套改善型住房申请公积金贷款的家庭，现持有住房人均住房建筑面积调整为不高于37.46平方米）

3.执行口径：已经贷款的按原政策口径执行，2023年10月30日(含)后受理的公积金贷款按本通知执行。若认定为家庭首套住房，可以享受上海公积金贷款首套住房贷款政策，首套住房贷款利率五年期以上3.1%（家庭二套五年期以上3.575%）。

实际上，今年以来上海对于公积金政策一直在放宽， 4月上海增加了首套购房者的公积金额度，多子女家庭公积金贷款额度上浮20%，个人最高可贷72万，家庭最高可贷144万（要求必须二孩以上，其中至少一个未成年）；9月7日上海发布正式官宣调整公积金政策，延长公积金贷款年限，一些房龄在20年左右的二手房过去最多可以贷15年，但调整后可以贷到30年。

此次上海公积金新政的调整对于很多购房者来说，将进一步降低了购房成本和购房门槛。通过放宽首套认定标准来实质上降低了每月公积金还款的支出，也是在一定程度上对刚需客群的政策倾斜，放宽认贷标准后，则可享受首套房3.1%的公积金贷款利率，其每个月的月供压力将直接减少262元至4270元，这对总收入较低的家庭来说，确实做到了实际的减负；同时后续也可以刺激购房者在承受力范围内，充分用足公积金贷款、享受利率优惠，释放合理的住房需求，带动新房甚至二手房市场。

钛媒体整理发现，此前天津、珠海、中山、惠州、清远等地已经开始实行公积金“认房不认贷”政策。此次在商业贷款全国已全面落地“认房不认贷”的情况下，上海再次加码公积金，作为风向标的四大一线城市之一，此次新政起到一个较强的示范效应，给其他开了一个很好的头，也为其他城市提供了新的思路。未来一段时间，房地产政策有望继续宽松，各大城市或将积极跟进，将公积金政策发挥到实处，从而提振市场。在政策多重利好下，四季度房地产行业有望逐步企稳。

机构如何解读？

中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，继多个二线城市公积金实行“认房不认贷”政策后，上海成为首个实行的一线城市，此举将对改善或置换客户产生积极作用，预期未来将有更多城市跟进。

同策研究院研究总监宋红卫指出:“新政策是与认房不认贷政策匹配的。9月初上海颁布认房不认贷政策的时候，只规定了商业银行贷款的政策，公积金政策是缺席的，最新出台的该项政策，打通了商业银行认房不认贷与公积金政策的通路。”

今年9月1日，上海执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策。据中指院数据，上海新房实施商贷“认房不认贷”后，9月新房（不含保障房）成交量环比增长21.7%，市场热度有所上升。

宋红卫认为，新政策的推出，将有助于释放置换及改善型需求，可有效降低此类群体的按揭贷款成本。

中原地产首席分析师张大伟表示，公积金作为低利率购房工具，也执行认房不认贷有利于购房者降低购房成本。在商业贷款全国已经全面落地“认房不认贷”的情况下，公积金也逐渐开始落地，上海作为一线城市的代表，落地公积金“认房不认贷”也是顺应政策趋势。

易居研究院研究总监严跃进分析认为，此前一线城市在认房不认贷政策方面有创新和突破，成为热点。但当时政策主要是从商业银行贷款的角度出发，而没有涉及公积金贷款。此次上海政策信号意义很强，有很强的示范效应。

严跃进称，此类政策对于很多购房者来说，可以有机会纳入到首套房或二套房的认定标准，进而获得条件更好的公积金贷款，包括公积金贷款利率和公积金贷款额度，进一步降低了购房成本和购房门槛，利好合理住房消费需求的释放。其他城市也要加快制定此类政策，确保公积金政策更好发挥惠民互助的效果，进一步促进各地房地产交易市场的提振和回暖。