风险！温哥华中资开发商负债累累 多个项目被迫抛售 安泊金融巨额贷款恐打水漂

FX168财经报社(北美)讯 据Vancouver Sun等媒体报道，温哥华的一家开发商在遇到延误和财务问题后，其所有四个住宅项目都被要求出售以偿还贷款。

（图片来源：vancouversun.com）

Align Properties的项目正在温哥华西区和Cambie街走廊开发为住宅公寓塔楼，其最新的项目是位于该市西区的低层市场租赁开发项目。Align Properties，前身为Vivagrand Development Corp.，法律上属于Baillie 40 Street Ventures BT Ltd.。这两家公司以及该房产所有权实体的董事兼贷款担保人Zhong Lian，都被列为止赎诉讼的被告。

Align Properties自称是中国广州的祥利集团旗下的子公司，主要在温哥华西区和Cambie街走廊开发住宅公寓。

Align正在Baillie街上靠近Oakridge Centre的四块土地（Baillie街5589、5611、5637和5661号）上开发两个六层的出租建筑，共120个单元。该地块距离Grosvenor的Mayfair West有两个街区，距离Oakridge Park有一个街区。

（图片来源：vancouversun.com）

止赎程序

根据2021年10月与Align Properties达成的贷款协议，位于列治文（Richmond）的安泊金融（Amber Mortgage Investment Corporation）于11月底启动了止赎程序，贷款本金为530万加元。

根据法庭文件，安泊的债权排名第二，排在Desjardins Financial Security Life Assurance Company持有的抵押权之后。

该贷款协议的到期日为2023年11月1日，Align Properties未能在该日期之前支付所需款项。11月7日，安泊发出了正式的付款要求，并在Align Properties仍未付款后启动了止赎程序。截至2023年11月23日，未偿金额为5501564.65加元，每日利息高达2720.17加元。

截至今年5月，最高法院下达了确认债务的命令，未偿还金额达到了5976290.26加元。

在止赎程序中，作为命令的一部分，法院还将设定赎回日期，债务人可以在此之前支付未偿金额以停止止赎。债务人通常有六个月的时间，但如果申请人能够证明债务人支付未偿金额的可能性很小，则可以缩短这一期限。

在法院于5月9日发布的命令中，赎回日期被设定为一天，而Align Properties没有支付未偿还的金额，这使得请愿人可以出售财产以收回债务。

上周，Cushman & Wakefield的Brad Newman-Bennett、Craig Ballantyne和Martin Delafontaine将这四块土地组团挂牌出售。

BC省评估局对这四个地块的估价分别为441.6万加元、440.6万加元、442.1万加元和452.6万加元，总价值为1776.9万加元。每个地块均为1959年至1961年间建造的单户住宅。Cushman & Wakefield将该组团挂牌价格定为2200万加元。

出售这些物业需要获得最高法院的最终批准。

Align Properties深陷多重困境

Align Properties的麻烦远不止于这一项目。

今年2月，当贷款方在未收到贷款支付后诉诸法院时，Align位于1555 Robson街的项目被列为出售。2023年7月的法院文件显示，当时仍以Vivagrand名义运营的Align欠款超过4100万加元。该公司于2017年10月支付7900多万加元购买了该地块，并一直试图开发一栋28层高的公寓楼，内含177个住宅单元。

今年3月，Align位于1485 Davie街的项目被列为出售，因为贷款方欠款超过3700万加元，法院表示他们可以出售该物业以收回所欠款项。Vivagrand在2016年以3650万加元购买该地块，计划建造一栋22层高的建筑，内含120个单元和一栋六层的低层建筑，内含51个可负担的租赁单元。

Align位于5812-5844 Cambie街的物业，计划建造一栋33层的住宅塔楼和一栋12层的办公楼，位于Oakridge Centre对面，在贷款方启动法院程序后于今年3月上市。没有要价，但该物业的评估价值超过8500万加元。

2017年，当时名为Vivagrand的Align突然取消了Cambie街走廊的预售公寓项目，并将地块出售，导致超过70名买家在签订合同两年后仅拿回押金。

本周，由Centred Developments拥有的一个位于Marpole的未完工的17单元联排别墅项目被置于接管状态。今年2月，同一家公司在高贵林的高层公寓项目在止赎程序后被命令出售。

二贷风险

二贷，通常指的是二次抵押贷款（Second Mortgage）或次级贷款，确实具有较高的风险。

以下是一些主要的风险因素：

1. **高利率**：二次抵押贷款通常利率较高，因为它们被认为是风险更高的贷款。

2. **还款压力大**：借款人需要同时偿还两笔贷款的本息，这对现金流的压力较大，特别是在收入不稳定的情况下。

3. **违约风险**：由于二次抵押贷款的优先级较低（即如果借款人违约，贷款人只能在第一抵押贷款人之后获得偿还），违约的风险相对较高。

4. **房产价值波动**：如果房产市场下跌，房屋价值降低，借款人可能会面临贷款余额超过房屋价值的情况（负资产），这会增加违约风险。

5. **信用评分影响**：申请二次抵押贷款可能会影响借款人的信用评分，特别是如果他们已经负债累累。

这些风险因素使得二次抵押贷款适合那些财务状况稳定、有能力承担较高还款压力的借款人。