FX168财经报社(北美)讯 有分析指出，美国的房地产市场即将迎来调整。
长期策略师、The Technical Traders创始人Chris Vermeulen认为，房地产市场正处于价格大幅回调的边缘。他预测，无论是住宅还是商业地产都可能很快经历一波困境，导致这两个市场的价格下跌约30%。
“人们将不得不开始出售他们的房屋，”Vermeulen本周在接受Business Insider采访时表示。“我们开始看到的是，人们逐渐意识到他们负担不起房贷，或者需要降级住房。许多人在财务上挣扎，而这只是冰山一角。再过两三年，房地产市场将受到最大的冲击。”
他的预测是近年来房地产评论员中最为悲观的。大多数观察者预计房价在近期至中期内将保持高位，但Vermeulen表示，各种迹象表明房价将大幅下跌。他指出，美国经济疲软的背景可能会严重打击消费者，特别是抵押贷款持有者。
根据美国人口普查局的数据，美国零售销售在过去两个月意外疲软，5月份的购买量仅增长了0.1%。Vermeulen表示，这暗示企业利润将会减弱，这可能会导致更多裁员或减少工时，以削减成本取悦股东。
今年年初，裁员开始激增，根据咨询公司Challenger, Gray & Christmas的数据，1月份的裁员公告增长了136%。Vermeulen表示，失业率可能会在5%至6%左右达到峰值，这与其他经济学家的预测相符。
“随着失业率上升，人们开始被裁员。人们已经用光了他们的储蓄，而通货膨胀疯狂地上涨，”他说，并补充道，“最终，人们将无法支付他们的抵押贷款。”
大多数美国抵押贷款是30年固定利率，许多现有的抵押贷款是在几年前以较低利率锁定的。但Vermeulen表示，美国人在购买房屋时往往“太过勉强”，这意味着随着失业率上升，一些借款人最终可能在财务上难以支撑。
根据数据提供商ATTOM的数据，5月份住宅止赎率上升了3%。Vermeulen表示，在未来两到三年里，随着美国人的财务负担加重，止赎率可能会继续上升。
与此同时，商业房地产领域的影响可能更加严重。据彭博社报道，该领域今年有超过9000亿美元的债务即将到期，之后这些债务将需要以更高的利率和可能较低的物业价值进行再融资。
商业地产止赎率在3月份年化增幅达117%。
Vermeulen预测，随着经济陷入衰退，美联储最终会降低利率。但他说，由于银行在抵押贷款和商业房地产投资组合中承受巨额损失，放贷意愿将降低，从而影响需求，导致房地产价格下跌。
虽然某些地区可能会出现50%的调整，但Vermeulen预计整体房地产市场将出现约30%的调整。
他补充说，整个住宅和商业地产市场的价格可能下跌约30%。
由于房地产周期较长，这些损失可能需要七到十年才能恢复。
“房地产价格在过去几年中翻了一番甚至三倍。这非常疯狂。通常，当某种资产在如此短的时间内大幅上涨时，它通常会回调和调整，”Vermeulen补充道。“对于能够识别市场底部的人来说，这将是一个难以置信的机会。”
房地产市场将遭遇崩盘？
尽管如此，大多数房地产行业资深人士并不预计住宅市场会崩盘。
2005年至2007年，美国房地产市场看起来完全是泡沫，后来房价暴跌，造成了灾难性的后果。当房地产泡沫破裂时，全球经济陷入自大萧条以来最严重的衰退。现在，最近的房地产繁荣受到了抵押贷款利率暴涨和对潜在经济衰退的挥之不去的担忧的威胁——Bankrate最近的专家调查显示，这种可能性为33%——买家和房主都在问，房地产市场什么时候会崩溃?
然而，房地产经济学家一致认为楼市不会崩盘:即使房价下跌，跌幅也不会像大衰退(Great Recession)期间那样严重。现在和那时的一个明显区别是，现在房主的个人资产负债表比15年前强得多。拥有抵押贷款的典型房主拥有良好的信用，大量的房屋净值和固定利率的低利率抵押贷款——事实上，《纽约时报》4月份的一项分析发现，到2023年底，大约70%的美国抵押贷款持有人的利率比当时的市场利率低3个百分点以上。
更重要的是，建筑商对大衰退的记忆太深刻了，他们对自己的建设速度一直很谨慎。其结果是待售房屋持续短缺。
全美房地产经纪人协会(NAR)此前表示，美国住房市场库存严重短缺，至少需要三到四年才能使供需平衡，低供应量将在可预见的未来支撑房价。
买家仍然远远多于卖家，这意味着价格不会出现大幅下跌。产权保险公司第一美国金融公司(First American Financial Corporation)首席经济学家Mark Fleming表示:“总的来说，供应不足。”“这里的人比房屋库存还多。这是经济学101。”
房地产经纪公司RE/MAX的创始人Dave Liniger说，抵押贷款利率的急剧上升扭曲了市场。许多潜在买家一直在等待利率下降，但如果抵押贷款利率确实大幅下降，可能会让新买家涌入市场，推高房价。
“整整一代人的需求都被压抑了，”Liniger说。“我们正处于需求巨大而库存太少的迷人境地。当利率真的开始下降时，这将是另一个繁荣与萧条的周期。”
NAR首席经济学家Lawrence Yun指出，一些曾经炙手可热的市场，如德克萨斯州的奥斯汀，已经出现了价格的小幅下跌。但他认为，房价在更大范围内下跌的可能性很小。“房价将保持坚挺，不会在全国范围内下跌，”他表示。
“我们根本没有足够的库存，”Yun说。“一些市场会出现价格下跌吗?是的。但由于供应不足，再次出现30%的价格下跌是极不可能的。”
美国房地产市场主要统计数字
根据Bankrate对大型贷款机构的每周全国调查，截至6月26日，30年期贷款的平均抵押贷款利率为7.02%。
全美房地产经纪人协会称，4月至5月成屋销售较上年同期下降0.7%，2023年5月至2024年5月成屋销售较前一年同期下降2.8%。
全美房地产经纪人协会称，5月份全国房价中位数为419,300美元，为有史以来的最高水平。
5月，房屋库存供应为3.7个月，较4月增加6.7%，但仍低于健康、平衡市场所需的5 - 6个月，即对买卖双方都不利的市场。
根据ATTOM数据解决方案公司的最新数据，2024年5月，美国共有32,621套房屋被取消抵押品赎回权，包括违约通知、预定拍卖或银行收回。这比去年同期下降了7%。新泽西州5月份的止赎率是所有州中最高的，每1,939套住房就有一套止赎申请。
