中国“出手”能遏制泡沫再膨胀？45%房地产公司陷入债务危机！日媒：需更强有力的政策……

FX168财经报社(香港)讯 中国意识到需要稳定房地产行业，防止开发商严重财务问题蔓延到银行业和其他关键经济部门。约45%的中国房地产公司面临债务困境的风险，840亿美元的开发商美元债券将在未来两年内偿还。中国当前出手重组大型开发商债务具有意义，日媒认为，中国可以遏制泡沫再膨胀的风险，但需要更强有力的政策。

日经亚洲(Nikkei Asia)报道称，房地产业占中国国内生产总值的近30%。约40%的未偿还银行贷款发放给了开发商和购房者。长期以来，向开发商出售土地也一直是地方政府的主要收入来源。

(来源:Nikkei Asia)

房地产市场低迷的溢出风险特别高，因为许多中国大型开发商的业务已远远超出房地产行业，涉足农业、汽车、医疗保健、娱乐和旅游业等领域。

去年，中国非金融企业的离岸债务违约金额高达创纪录的520亿美元，其中开发商占了大部分。另外840亿美元的开发商美元债券将在未来两年内偿还，债权人有理由担心他们是否能收回资金。

根据常见财务指标，约45%的中国房地产公司面临债务困境的风险。

自2022年9月以来，政府采取了有针对性的方针，实施了一系列政策来稳定房地产行业，同时警惕市场过度自信的风险。措施包括向开发商提供未偿贷款、放宽开发商将公寓预售收入存入托管账户的要求以及降低首次购房者的利率。尽管目前已经避免了房地产市场的大范围崩溃，但更多开发商仍然陷入困境。

最近的担忧集中在万科身上，该公司虽然是中国最大的房地产公司之一，但此前似乎相对未受影响。在这一点上，政府考虑通过延长借款期限和降低利率等措施重组陷入困境的大型开发商的债务是有意义的。这些举措应通过监管机构、债权人和地方政府的协调努力来实施。

对于确实无法生存的房地产企业，应通过出售逐步压缩资产和业务。如果出售前景渺茫，可以缩减业务并进行清算，以使公司恢复到可管理的规模。

以降低利率的形式获得帮助的开发商应该接受经济状况调查，以确保他们偿还债务的能力能够承受未来更高的利率。对托管账户的控制应确保资金用于具体相关项目的建设，以防止滥用。

当局应加强长期审慎政策立场，以消除投机性需求并避免再次出现破坏稳定的困境。预防措施，例如对房地产投资者征税，总是比危机管理更好。

应始终如一地实施强有力的宏观审慎政策，以确保贷款从一开始就保持审慎。对抵押贷款借款人偿还债务的能力进行压力测试至关重要。只有那些符合审慎政策标准的企业才应获得贷款，以尽量减少银行资产负债表的潜在风险。此外，大型房地产开发商应建立足以支付几个月费用的现金储备，以确保即使在现金流短缺的情况下也能保证充足的流动性。

应通过提高透明度和改进公司治理来加强银行业的诚信。对银行更明确的所有权限制有助于减少潜在的利益冲突，避免中国恒大集团重蹈盛京银行大举借贷的覆辙。

可以对购买后几年内出售房产的资本利得征税，以抑制投机性房地产活动。这符合中国国家主席习近平的住房是用来住的、不是用来炒的原则，同时还能产生额外的财政收入。

好消息是房地产市场本身显示出一定的弹性，根据国家统计局的数据，房地产价格仍高于疫情前的水平。

中国最大的城市似乎比二线城市更有准备反弹。随着农村人口进一步向大城市迁移，这种差异可能会加速，而较小城市的人口可能会下降。这种人口变化可能会影响房地产需求并最终影响价格趋势。

通过采取综合措施，中国的金融格局可以得到加强。这将有助于维护房地产行业的系统稳定性和抵御冲击的能力。更强有力的政策框架反过来将降低该国房地产泡沫再膨胀的风险。