《纽时》深度：中国的房地产危机如何“摧毁影子银行”和导致“信托基金爆雷”？

FX168财经报社(北美)讯 周四（12月28日），《纽约时报》报道称，中国最大的投资公司之一中信信托在制定2020年筹集17亿美元资金用于房地产开发的目标时向投资者明确表示：没有比房地产更安全的中国投资了。

（图源：纽约时报）

该信托是国有金融集团中信集团的投资部门，将房地产称为“中国经济的压舱石”和“不可或缺的价值投资”。筹集的资金将用于主要开发商融创中国控股的四个项目。

三年后，将资金投入中信基金的投资者只收回了投资的一小部分。由于融资问题或销售不佳，该基金的三个建设项目被搁置或严重推迟。融创已经违约，正在尝试重组债务。

中信基金的解体为了解中国陷入困境的房地产行业所面临的更广泛问题提供了一个窗口。最初的房地产市场低迷已升级为全面危机。依赖房地产收入的地方政府预算已经不稳定。中国金融体系受到的冲击导致中国资本市场枯竭。

多年来，政府、金融机构和企业的联系推动了中国房地产业的发展，为推动房地产业成为最大经济部门的不间断建设扫清了道路。但随着问题蔓延至整个经济，曾经促进增长的联系现在正在加深经济衰退。

本月，国有开发商华南城控股警告称，该公司没有资金支付海外债务利息，投资者同意重组债务以避免可能出现的违约。主要房地产投资者海银财富管理公司(Hywin Wealth Management)表示，以“经济低迷”为由，不得不推迟部分赎回付款。

人们对投资行业的信心已经动摇。11月，管理着1400亿美元资产的金融巨头中植企业集团告诉投资者，该公司“严重资不抵债”。中植财富管理部门从7月份开始拖欠投资者款项，并表示财务缺口达360亿美元。

就中国政府而言，本月承诺“积极稳妥化解房地产风险”，帮助企业满足“合理融资需求”。这些问题已经变得足够严重，以至于在自2021年以来已有50多家公司拖欠贷款后，尚未为陷入困境的开发商提供救生索的北京似乎终于表示愿意介入。

香港经济研究公司东方资本董事总经理安德鲁·科利尔表示：“三年前，没有人会想到会有如此大规模的违约。” “这真是令人震惊。”

投资者对房地产充满信心。

中信等信托公司是中国所谓影子银行体系的分支机构，向企业和富人出售投资产品。他们几乎不需要公开披露有关其运营的信息，并且作为一个集团管理着3万亿美元的资产。

房地产开发商依赖信托公司发放贷款并投资于监管机构认为对传统银行来说风险太大的业务。这些信托将贷款转化为投资产品，然后出售给中国公司和富有的个人，承诺带来丰厚的回报。

市场蓬勃发展时，中信信托成立了君琨股权基金，筹集了17亿美元供融创使用。随着房地产价格的飙升，当融创的项目推进并出售房产时，投资者将在三年后收回资金并获得部分利润。君琨基金是中信信托提供的数百只基金之一，其回报可能高于固定回报的投资，但风险也更大。

尽管中信没有保证投资者能赚多少钱，但它在营销材料中包含了融创“类似项目”的图表，这些项目带来了两位数的回报。

至少这就是它应该的工作方式。

居住在中国南方城市深圳的38岁中国公民张丽娜（音译）表示，她在2020年向该基金投资了约42万美元，这是她积蓄的很大一部分，因为中信信托是一个可靠的大品牌。张丽娜说，一位中信投资经理几乎向她保证，她会收回本金，年回报率将超过7.5%。

“当时，我对房地产相当有信心，”张丽娜说。“房价都在上涨。”

但从一开始，发展就面临挑战。这些项目是位于成都、贵阳和绍兴这三个南方城市以及中国中部西安的一个住宅和商业地产的组合。与世界其他地区一样，中国也在努力应对新冠疫情。流行病限制导致施工延误并损害了房地产销售。

中信信托在一份声明中表示，中信信托“坚决维护客户合法权益”，在化解房地产市场风险方面取得“一定进展”。该公司拒绝对君琨基金发表评论。

融创没有回应置评请求。

政府越来越担心市场。

同样在该基金启动前后，北京的政策制定者担心房地产泡沫和鲁莽的投机行为，制定了旨在遏制开发商过度借贷的新规定。这给许多开发商带来了现金问题。2022年5月，融创表示未能偿还债券，并警告称将无法偿还其他债务。

这对中信投资的影响是巨大的。中信信托去年被迫暂停成都项目的建设。

据《纽约时报》查阅的一份简报记录显示，中信信托的一名官员在 11 月的投资者简报中表示，其这样做是因为其研究表明，需求将在数月内保持低迷，而新冠疫情封锁令情况变得不可预测。中信表示，担心销售无法跟上建设成本的步伐。

绍兴是一座以本地生产的黄酒而闻名的沿海城市，该项目的一个住宅和商业综合体项目的前期销售一直低迷。

中信集团一位官员在简报会上表示，中信集团曾在 1 月份考虑出售该项目，但由于开发商正在缩减规模，该公司很难找到买家。7月份销售放缓后，中信集团表示决定尝试寻找一家公司投资该项目，以帮助缓解财务负担。

在中国西南部的贵阳，融创于2020年5月以约2.45亿美元从市政府获得土地使用权后不久就开始建设。但根据一份给投资者的管理报告，该项目一直受到一系列停顿和启动的困扰，其中包括在8月份因“总承包资金问题”而暂停了一个月。

投资人张丽纳告诉《纽约时报》的记者，当中信投资于10月份到期时，她收到了大约8万美元的付款，尽管她不清楚这是她的投资利息还是她42万美元本金的一部分。

11月，中信信托举行了吹风会，投资者要求其对10月份的拖欠付款作出解释。在会议上，一位公司官员表示，这些项目保留了一些价值，并表示希望政府最近的政策能够有所帮助——尽管目前还没有“明显的实际效果”。

这位中信官员承认，“现在整个市场都不好”，但她要求大家保持耐心。

“钱还没到，大家肯定会担心、生气，这很正常，”她说。“不过别太生气了。”