彭博深度：香港地标物业的“没落”，是中国信贷泡沫破裂的标志！

FX168财经报社(欧洲)讯 周二（7月23日），彭博社报道称，2017 年，香港中环中心大厦出售时，创下创纪录的 52 亿美元，以至于投资者不得不组建一个财团来获得多数股权并瓜分楼层。但现在，这一决定正迅速成为一项沉重的负担。

在内地楼市暴跌后，资金紧张的业主（其中许多是内地房地产开发商）现在正在相互竞争，争取从这栋 73 层高的大楼的租户或买家那里获得收入。这导致价值下跌，一些空间的售价现在比购买价低了近 50%。相比之下，经纪公司 Knight Frank 汇编的数据显示，自 2018 年 6 月以来，中环区写字楼的价格下跌了约 30%。

今年 4 月，彭博新闻记者到访时发现，一些地方的天花板已经脱落，一些楼层的缝隙中悬挂着长长的电线。当时，一间空置办公室的入口处贴着通知，暗示之前的住户没有支付租金。在同一层，一棵中国发财树（象征好运和繁荣）下的地板上散落着枯叶。

这栋大楼的困境象征着在中国政府打击过度杠杆、结束房地产狂潮之后，香港遭遇的更大范围的信贷危机。随着违约率上升，国际投资者对房地产开发商的债务感到失望，导致许多开发商将繁荣时期的债券路演换成法庭听证会，以避免被清算。

“在某种程度上，资本市场助长了中国房地产泡沫。当时开发商急于借贷，而财力雄厚的投资者也准备投入资金，” Admiralty Harbour Capital 首席执行官、前投资银行家 Patrick Liu 表示。“每个人都在不断加杠杆，押注房地产是中国经济的支柱产业，不会崩溃。”

开发商陷入困境

违约开发商禹洲集团控股有限公司董事长郭英兰的相关人士最近将该大厦 21 层的要价降至 4.3 亿港元。据了解该物业的经纪人称，这比去年 11 月他们首次将该空间推向市场时下降了约 14%，相当于比该大厦上次出售时下降了约 46%。

自 2021 年信贷紧缩开始以来，禹州只是众多未能偿还 1,274 亿美元美元债券的中国公司之一，这些公司大多是开发商。投资该大厦的其他违约者包括世茂集团控股有限公司的亿万富翁创始人许荣茂，他与家人一起购买了该物业的九层。

（图源：彭博社）

土地记录显示，许荣茂用自己拥有的六层楼作为星展银行有限公司于 2024 年 1 月提供的 27.8 亿港元（3.56 亿美元）贷款的抵押。随着写字楼市场低迷，他以低于峰值 40% 的价格出售了中环中心的两层楼。

即使有如此大的折扣，寻找买家仍是一个挑战。在六个月的时间里，美联商业地产的经纪人詹姆斯·麦 (James Mak) 带了大约 30 名潜在竞标者参观了这栋摩天大楼的一层。他说，只有少数人愿意出价，而且每个人的出价都远低于预期。

高力国际高级执行董事Thomas Chak表示，写字楼买家“正在以大幅折扣购买不良物业” 。高力国际的数据显示，截至 6 月中旬，今年香港共有 11 宗不良商业地产交易，而去年共有 18 宗。

私人信贷

新鸿基公司房地产及私人信贷业务发展主管Gigi Wong表示，中环中心的一些内地楼层业主一直在尝试从直接贷款机构获得再融资。

（图源：彭博社）

一位投资者已经出售了股份。据一位了解交易和交易所文件的人士透露，开发商佳兆业集团控股有限公司于 2019 年向山东高速控股集团申请了1.25 亿美元贷款，目的是在大陆收购更多土地。

这位不愿透露姓名的人士补充说，该公司为了表示诚意，将该建筑的 38 层作为债务抵押品。由于此事属于隐私，这位人士要求匿名。这位人士表示，他们从未想过自己会不得不出售这处房产，现在这处房产归贷方所有。

世茂集团的一位代表没有发表任何评论。禹洲集团表示，由于这家上市公司不是中环中心 21 层的所有者，因此无法对此事发表评论。该公司没有回应要求董事长发表评论的请求。佳兆业的代表也没有回复寻求评论的微信消息。

空置空间

寻找租户对业主来说也是一个挑战。高力国际的数据显示，该大厦超过四分之一的办公空间处于空置状态，是中环地区空置率的两倍。

据莱坊经纪公司称，新办公楼的落成将加剧竞争，目前租户更关注设施更好的新楼。目前，米德兰的麦克将中心的租赁和销售情况描述为“异常安静”。

牛津大学中国中心研究员George Magnus表示：“内地为香港金融实体和从业者带来的房地产繁荣显然已经结束。”中国房地产泡沫破裂“将对香港作为金融中心的地位产生持久的负面影响。”

“我们没有进行任何调查”，因为“在当前的利率环境下，我们观察到的机会已经超出了可持续的利息覆盖率”，新鸿基的Wong先生说。